14,816,000원
수원지방법원 2024타경5648. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 지하 1층 비1093호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 판매시설(현황 공실)입니다. 매각물건명세서상 오픈형 상가로 공실 상태이며 건물번호표가 설치돼 있습니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.01.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권 183,600,000원이 말소기준이고, 2024.09.05 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다. 임차인은 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 감정가 257,000,000원이 8회 유찰을 거치면서 현재 최저가 14,816,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 5.76%이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율 자체를 시세 대비 저평가의 근거로 사용할 수 없습니다. 오히려 8회 연속 유찰이라는 결과를 시장의 반복적인 가격 거부 신호로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5648 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 산성대로 267, 지하1층비1093호 (신흥동,신흥역시네마타워) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 판매시설(현황 공실) · 오픈형 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 6층, 지상 11층 · 지하1층 비1093호 |
| 소유자 | 최남실 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 14,816,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 143,828,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 따질 임차보증금이 없고, 배당 후 남는 미배당 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 말소기준은 2019.01.23 접수된 우리은행 근저당권이며 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5.76%라고 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
현재 최저매각가는 14,816,000원으로 감정가 257,000,000원의 5.76%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 놓고 시장가보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,816,000원 | 169,450,688원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 10,371,200원 | 173,815,482원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 7,259,840원 | 176,870,837원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,688원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 183,600,000원 | 14,149,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,816,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 183,600,000원 중 14,149,312원이 배당되고 169,450,688원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥역(지하철8호선) 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·대형 판매시설·공공기관 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신흥역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 현황. 판매시설로 이용되며 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 오픈형 상가로 공실 상태이고 건물번호표가 설치돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층·지상 11층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 50미터, 동측 약 8미터, 북측 및 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,278.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 14,816,000원을 시장가와 동일시하지 말고 동일 건물·인근 지하 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 오픈형 구조·지하층·영업성·관리비 등 다른 요인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실인 만큼 실제 점포 경계·출입·건물번호표·사용 가능 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 상업시설은 공실 기간 중 관리비 부담이 누적될 수 있으므로 관리주체에 체납 여부와 부과 구조를 확인해야 합니다.
- 인수액과 채권 미배당 구분. 현재 회차의 채권 미배당 169,450,688원은 매수인 승계액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 8번 안 팔렸는가’
이 사건은 임차인 인수나 선순위 권리 승계 때문에 어려운 물건은 아닙니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 감정가 257,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 14,816,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 감정가 대비 5.76%라는 숫자는 강렬하지만, 실거래 자료가 없는 상황에서는 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다.
권리는 단순하지만 환금성은 별개입니다. 지하 1층 오픈형 판매시설, 현황 공실, 그리고 8회 유찰이라는 세 요소를 함께 놓고 보면 이 사건의 승부처는 권리분석이 아니라 실제 상가 가치와 향후 처분 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
