수원지방법원 2024타경6139. 하남시 망월동 미사마이움센트럴아케이드 10층 1007호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 도영우가 2023년 8월 152,000,000원에 취득했고, 같은 날 김진수 명의의 채권최고액 91,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
문제는 그보다 앞서 시작된 임차관계입니다. 임차인 구영석은 임대차계약일 2021.11.30, 점유개시일 2021.12.20, 전입일 2022.01.10, 확정일자 2021.11.30로, 말소기준인 2023.08.08 근저당보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 22, 10층1007호 (망월동,미사마이움센트럴아케이드) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 15층 중 10층 1007호 |
| 소유자 | 도영우 (2023.08.08 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구영석 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.08 김진수 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 구미시 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시 압류와 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 임차보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 구영석의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구영석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.01.10 / 2021.11.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 가격 구조 — 1.05억에 낙찰돼도 1.05억짜리가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면상 감정가 150,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 대항력 임차보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 57,270,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 105,000,000원 + 57,270,000원 = 162,270,000원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액은 오히려 늘어납니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 57,270,000원 | 162,270,000원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 88,223,000원 | 161,723,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 109,876,100원 | 161,326,100원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 구영석 보증금 | 160,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 근저당권 · 김진수 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 구영석 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 미배당액 57,270,000원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역 북서측 인근으로, 상업용·업무용 부동산·오피스텔·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 미사역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층 1007호이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 폭 약 20m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 최저가 105,000,000원이 아니라 인수액을 더한 162,270,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 88,223,000원, 3회 유찰 시 인수 109,876,100원으로 증가해 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 1회 가능하므로 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 구영석이 신청채권자와 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으므로 계약관계와 점유·보증금 지급관계를 원본서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 대항 가능한 을구 4번 임차권의 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용이므로 실제 이용·관리규약·용도 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰가”보다 “1.62억 실질취득”을 보라
이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 구영석의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액 인수가 커집니다. 현재 회차에서는 57,270,000원을 인수해 실질취득이 162,270,000원이고, 3회 유찰 가정에서도 총 부담은 161,326,100원입니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 1.50억짜리를 1.05억에 사는 경매”가 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 우선매수권을 함께 계산해야 하는 제한적인 경매로 봐야 합니다. 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 최저가는 낮아졌지만, 실질 부담은 낮아지지 않았습니다.
