수원지방법원 2024타경6870. 하남시 감이동 현대타워 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 제105호부터 제111호까지 호별 경계 없이 하나의 근린생활시설, 상호 ‘스타벅스’로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사재경입니다. 가격만 보면 감정가 3,710,608,000원에서 세 차례 유찰돼 1,272,739,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소되지 않는 선순위 권리와 임차보증금입니다.
말소기준은 2023.01.31. 전주성가신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.09.29. 주식회사에스씨케이컴퍼니 전세권 54,000,000원이 있고, 매각물건명세서 주의사항에서도 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됨을 명시합니다. 같은 법인에 대해 현황조사·매각물건명세서상 보증금 300,000,000원, 전입 2022.11.18., 대항력 있음으로 조사돼 분배표에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6870 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로 169, 1층105호 (감이동, 현대타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 6층 건물 내 1층 105호 · 제105호~제111호 경계 없이 일단의 근린생활시설(상호: 스타벅스)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사재경 |
| 감정가 / 최저가 | 3,710,608,000원 / 1,272,739,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 2,041,156,819원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다
말소기준 이후의 하남시·국·광주시·국민건강보험공단 압류, 이혜주 가압류 135,793,014원, 법무법인이제 가압류 22,000,000원, 주식회사어니스트펀드 근저당 600,000,000원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
임차·점유 현황 — 3억원 인수 + 미상 점유 2건
| 임차·점유자 | 사용 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스씨케이컴퍼니 | 287.9800 | 2022.11.18 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 300,000,000원 인수 |
| 퍼니 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사 에스씨케이컴퍼니는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 상태이고, 분배표는 우선변제권 없이 보증금 300,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 반면 ‘퍼니’와 ‘점포’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 두 점유 관련 항목을 대항력 없는 점유자로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,272,739,000원으로 감정가 3,710,608,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 낙찰가 외의 인수액입니다. 분배표에서 명확히 잡힌 대항력 임차보증금 300,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 1,572,739,000원입니다. 이는 현재 최저가만 보는 것보다 300,000,000원 높은 금액입니다. 여기에 별도로 인수 명시된 54,000,000원 전세권과 미상 점유 2건의 관계까지 확인해야 하므로, 현재 단계에서 최종 부담액을 1,572,739,000원으로 확정해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 분배표상 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,272,739,000원 | 300,000,000원 | 1,572,739,000원 | 1,954,181,404원 |
| 4회 유찰 시 | 890,917,300원 | 300,000,000원 | 1,190,917,300원 | 2,332,184,887원 |
| 5회 유찰 시 | 623,642,110원 | 300,000,000원 | 923,642,110원 | 2,596,787,325원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,272,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,127,390원 |
| 인수 · 주식회사 에스씨케이컴퍼니 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주식회사에스씨케이컴퍼니 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,203,611,610원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이혜주 | 135,793,014원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 주식회사어니스트펀드 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 법무법인이제 | 22,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,211,793,014원, 예상 배당은 1,257,611,610원, 미배당은 1,954,181,404원입니다. 분배표상 매수인 인수액은 300,000,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감이동 단샘초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 현황 이용. 제105호부터 제111호까지 공부상 각각 구분돼 있으나 현황은 경계벽 없이 하나의 근린생활시설, 상호 ‘스타벅스’로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 8,043,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2022.09.02이며 기본위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 호별 구분과 실제 이용 형태에는 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 300,000,000원 보증금 인수 반영. 현재 최저가 1,272,739,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 분배표상 최소 실질취득은 1,572,739,000원입니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.09.29. 전세권 54,000,000원은 매각물건명세서에서 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
- 동일 법인 금액 관계 확인. 54,000,000원 전세권과 300,000,000원 임차보증금이 같은 법인명으로 나타나므로 서로 별개인지, 일부 또는 전부가 연결된 권리인지 원본 계약과 명세서로 확인해야 합니다.
- 미상 점유 2건 확인. ‘퍼니’와 ‘점포’는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 105~111호 일단 사용 확인. 공부상 개별 호실과 실제 스타벅스 일단 사용의 관계, 경계·점유·인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 여부를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 3억원과 선순위 전세권
이 사건은 감정가 3,710,608,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 1,272,739,000원까지 내려온 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 대항력 임차보증금 300,000,000원은 매수인 인수이고, 그보다 앞서 설정된 전세권 54,000,000원 역시 인수권리로 명시돼 있습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 2건도 남습니다.
따라서 현재 회차에서 우선 봐야 할 숫자는 최저가 1,272,739,000원 하나가 아니라, 분배표상 인수액을 더한 최소 실질취득 1,572,739,000원입니다. 그마저도 선순위 전세권과 미상 점유의 최종 부담관계가 확정되기 전에는 최종 비용으로 단정할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 시장가보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리가 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
