수원지방법원 2024타경87449. 수원 장안구 송죽동 더원팰리스 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만으로 2020년 8월 20일 매매를 원인으로 거래가액 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.04.15. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정, 추가 국세 압류 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임현철은 2020.08.20. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 289,000,000원입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금을 전액 회수할 수 없어, 예상 미배당액 261,556,372원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장로 9, 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 48.98㎡ |
| 건물 | 2019.04.30. 사용승인 · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.08.20. 매매 · 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 28,354,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 5,670,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.15. 국의 압류이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임현철의 전입일과 확정일자는 모두 2020.08.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임현철은 대항력 있음으로 분석되며, 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정전윤 | 2024.06.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현철 | 2020.08.20 / 2020.08.20 | 289,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
정전윤은 2024.06.10. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 해당 금액 관계는 별도 확인이 필요합니다. 임현철은 전입·점유·확정일자가 모두 2020.08.20.이고 배당요구일은 2024.09.03.입니다. 등기부에는 2025.09.19. 보증금 289,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
더원팰리스 전용면적 인근 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.04. 5층 49.42㎡, 250,000,000원이고, 그 이전 거래는 2021.10. 5층 51.4㎡, 289,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래 대비 13.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 49.42㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 51.4㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 269,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최신 거래의 11.3%에 불과하지만 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임현철 보증금 미배당분이 인수되므로 실질취득은 약 289,000,000원, 즉 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 115.6% 수준입니다. 최근 시세가 과거 289,000,000원에서 250,000,000원으로 하락한 상황에서 실질취득이 최신 시세보다 높은 만큼 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 910,372원 |
| 1. 임차인 임현철 보증금 | 289,000,000원 | 27,443,628원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 임현철 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임현철 보증금 중 27,443,628원이 배당되고 261,556,372원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 임현철 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 28,354,000원 | 27,443,628원 | 261,556,372원 |
| 7회 유찰 시 | 19,847,800원 | 19,090,540원 | 269,909,460원 |
| 8회 유찰 시 | 13,893,460원 | 13,243,378원 | 275,756,622원 |
최저가만 놓고 보면 2,835만원 → 1,984만원 → 1,389만원으로 계속 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 커서 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 이 물건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 논리가 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 수원시 장안구 송죽동 만석공원 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.04.30. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 주상용 토지이며 북동측으로 약 10~11m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당하며 공시지가는 1,822,000원/㎡입니다.
- 거래·경매 흐름. 확인된 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 14.29%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액부터 계산. 현재 예상 인수액은 261,556,372원입니다. 최저가만 기준으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 임현철 임대차 원본 확인. 임차권자이면서 이 사건 강제경매 채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급관계·점유관계를 대조해야 합니다.
- 정전윤 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 변할 수 있습니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 5,670,800원입니다.
- 시세 하락 반영. 최신 실거래는 250,000,000원이고 이전 거래 대비 최근 추세는 -13.5%입니다. 실질취득 약 2.89억은 최신 시세보다 높습니다.
맺으며 — “최저가 2,835만원”에 속으면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2.41억이 6회 유찰돼 최저가 2,835만원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임현철의 보증금 289,000,000원은 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 임차보증금이고, 현재 예상배당 후에도 261,556,372원이 남습니다. 낙찰가가 내려가면 그 부족분이 커지므로 실질취득은 사실상 약 2.89억 수준입니다.
최신 실거래 2.50억보다 약 15.6% 높은 수준인 데다 최근 가격 추세는 -13.5%입니다. 여기에 6회 유찰, 낮은 매각률, 별도 점유자 정전윤의 보증금 미상, 세금 압류 확인 필요까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “대항력 보증금 인수와 시세 이상의 실질취득”을 중심으로 판단해야 합니다.
