수원지방법원 2024타경7576. 경기도 광주시 도척면 노곡리 416-3의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 1층으로, 판넬 마감과 에폭시·타일 바닥, 위생·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실이며 임대관계는 미상입니다.
등기상 핵심은 2024년 3월 8일 접수된 도척농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 접수된 같은 조합의 410,000,000원 근저당, 김동수의 150,000,000원 근저당, 이은수의 가처분, 서울보증보험의 가압류와 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수와 별개로, 현재 최저가에서는 선순위 채권도 전부 배당되지 않아 채권 미배당액이 268,169,770원에 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 노곡리 416-3 |
| 용도 / 매각형태 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 · 공실 · 임대 미상 |
| 토지 | 891㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유국현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 628,110,000원 / 439,677,000원 (감정가 70%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김동수 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.09 · 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2024.03.08. 을구 1번 도척농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 다음 접수번호로 설정된 을구 2번 근저당권부터 김동수 근저당권, 이은수 가처분, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류와 광주시 압류까지 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 회차별 가격 구조 — 최저가 하락보다 미배당이 더 커진다
현재 최저매각가는 439,677,000원으로 감정가 628,110,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 439,677,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설과 토지의 이용 가능성, 규제, 접근성 및 재매각 가능성을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 439,677,000원 | 432,880,230원 | 268,169,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(56%) | 351,741,600원 | 346,017,218원 | 355,032,782원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 281,393,280원 | 276,653,774원 | 424,396,226원 | 0원 |
신청채권자 김동수의 근저당권은 을구 3번으로, 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 예상배당액이 0원입니다. 집행비용과 도척농업협동조합의 선순위 근저당권이 매각대금을 먼저 소진하기 때문입니다. 이는 매수인의 인수금이 생긴다는 뜻은 아니지만, 담보채권 규모가 매각가를 크게 웃도는 사건이라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,796,770원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 도척농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 도척농업협동조합 | 410,000,000원 | 312,880,230원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김동수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 701,050,000원 중 채권자 예상배당은 432,880,230원이며, 미배당액은 268,169,770원입니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 도척초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·창고·농경지·주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 버스정류장은 원거리에 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상 1층으로 외벽·내벽·천장은 판넬 마감, 바닥은 에폭시·타일 마감입니다. 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 형상. 면적 891㎡, 지목 대, 업무용 토지입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 296,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 성장관리계획구역에 포함되며 계획관리지역에 접합니다.
- 중첩 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 기준시점 현재 공실이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지와 건물의 매각 범위 및 각 권리관계를 원본 목록과 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 생산관리지역·성장관리계획구역과 자연보전권역·특별대책지역 등 규제가 예정한 사용계획과 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 토지거래 허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 절차와 이용의무를 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 출입 상태와 사용관계를 매각 전 다시 확인하세요.
- 시설 상태 확인. 판넬 마감 일반철골구조 건물의 내·외부 상태와 위생·급배수· 전기설비의 실제 작동 상태를 현장에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 광주시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 조세채권의 종류와 배당순위를 확인하세요.
- 절차 기록 확인. 2026.04.13. 채권자 김OO에게 기각결정정본이 발송돼 2026.04.16. 도달한 이력이 있으므로, 결정 대상과 사건 진행 상태를 기록 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 70%라는 할인율만 사용하지 말고, 규제에 맞는 활용 가능성과 향후 매각 가능성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적합”은 다른 판단이다
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당권·가처분·가압류·압류가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 이용성과 환금성입니다.
현재 최저가는 439,677,000원으로 감정가의 70%지만 이미 3회 유찰됐고, 공실 근린시설과 891㎡ 토지를 함께 취득해야 합니다. 주변은 공장·창고·농경지·주택이 혼재하고 버스정류장은 원거리에 있으며, 생산관리지역과 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 토지거래계약 허가구역 등이 중첩됩니다. 권리는 정리되지만, 가격의 적정성은 실제 사용계획과 규제를 통과해야 비로소 판단할 수 있는 물건입니다.