수원지방법원 2024타경7668. 광주시 퇴촌면 관음리 브레시안빌 C동 2층 201호, 전용 63.79㎡ 다세대 주택입니다. 2018.03.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 김민철 근저당권 45,000,000원, 삼성카드 가압류 7,459,544원, 경기신용보증재단 가압류 19,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
점유·전입 관계는 두 사람을 확인해야 합니다. 오장익은 2021.11.25. 전입, 권혜경은 2018.03.16. 전입으로 모두 말소기준일인 2018.03.15. 이후입니다. 따라서 이 경매의 선순위 근저당권에 대항하는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 특히 권혜경은 등기부상 소유자이자 채무자와 동일인이어서 임차인성 자체를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 갈올길 40-82, 씨동 2층201호 (브레시안빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.79㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2018.02.08 · 다세대 주택 단위세대 |
| 소유자 | 권혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민철 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.03.15. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 현재 배당에 반영되는 후순위 권리인 김민철 근저당권, 삼성카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 임태진·에이원대부캐피탈·엠케이캐피탈대부·테크메이트코리아대부·이길한 관련 근저당권과 가등기, 종전 강제경매 및 삼성카드 가압류 일부는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오장익 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혜경 | 2018.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오장익의 전입일은 말소기준일보다 뒤이고, 권혜경 역시 말소기준권리 설정 다음 날 전입했습니다. 따라서 두 사람 모두 신한은행 근저당권보다 앞선 대항력을 갖는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 99.5%라 신건 할인폭이 사실상 얇다
브레시안빌 C동은 8세대이고, 대상 면적은 전용 63.79㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.08, 3층, 210,000,000원 1건입니다. 비교 실거래 평균과 최신 거래금액은 모두 210,000,000원이며, 현재 최저가이자 실질취득액인 209,000,000원은 그 가격의 99.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.79㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | 63.79㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
가격만 놓고 보면 최저가 209,000,000원이 실거래 비교값보다 낮기는 하지만, 99.5%로 사실상 같은 수준입니다. 특히 실거래 표본 자체가 1건뿐이므로 이 숫자만으로 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수액이 0원이라는 장점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김민철 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,459,544원 | 7,459,544원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,000,000원 | 8,814,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 215,459,544원 중 예상배당 205,274,000원, 미배당 10,185,544원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 김민철 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 10,185,544원 | 45,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 51,400,344원 | 20,059,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 84,372,184원 | 0원 | 0원 |
유찰돼 매각대금이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 그만큼 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 권리소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘관음1교’ 남서측 인근으로, 다세대·다가구 주택과 농경지·임야가 혼재하고 브레시안빌 A·B·C·D동이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 북측 인근 천진암로에 버스정류장이 있으나, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 상황은 다소 불편합니다.
- 건물. 2018.02.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 397,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 브레시안빌 C동은 8세대이며 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇은 만큼 아파트처럼 다수의 최근 거래만으로 가격을 촘촘하게 검증하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 과대평가 금지. 실질취득 209,000,000원은 최신 실거래 210,000,000원의 99.5%입니다. 신건 단계에서 “시세보다 싸다”고 단정할 수준의 차이가 아닙니다.
- 임차관계 재확인. 오장익·권혜경 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 권혜경은 소유자·채무자와 동일하므로 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 주택임대차 관계를 확인해야 배당표를 최종 확정할 수 있습니다.
- 후순위 권리. 김민철 근저당, 삼성카드·경기신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 대중교통 상황이 다소 불편하므로, 권리 안정성과 별개로 실제 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 사건 진행상태. 매각기일은 2026.08.10로 기재되어 있고 등기 발급일은 2026.08.30입니다. 실제 매각·변경·취하 여부는 사건 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 거의 시세”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.03.15. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 후순위 권리와 두 전입자는 모두 그 기준보다 늦습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 실질취득액 209,000,000원이 최신 실거래 210,000,000원의 99.5%이고, 확인되는 거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 8세대 다세대, 다소 불편한 대중교통이라는 환금성 요소까지 더하면 신건에서 권리 안정성만 보고 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 이 물건은 “권리 위험을 피하는 물건”에는 가깝지만, 현재 가격이 명확하게 싸다고 볼 근거는 약합니다.
