수원지방법원 2024타경60058. 광주시 삼동 태성타운 502동 1층 102호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 배영수는 2020년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021년 1월 8일 수원세무서장의 국세 압류입니다. 이후 수원시 압류 2건, 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건에서 등기순위만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 이유정의 임대차는 임차권등기보다 훨씬 앞선 2020년 10~11월에 성립했고, 전입일은 2020.11.23, 확정일자는 2020.10.21, 점유개시일은 2020.11.20입니다. 말소기준권리인 2021.01.08 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 2.30억원 수준에 가까워지는 전형적인 인수형이지만, 이 사건은 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경60058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼지곡길34번길 23-46, 502동 1층102호 (삼동,태성타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 배영수 (2020.11.13 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (9회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 인수구조를 바꾼다
말소기준은 2021.01.08 국세 압류입니다. 2021년 수원시 압류 2건과 2024년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 등기된 이유정의 주택임차권 역시 등기 자체는 후순위지만, 임대차의 전입·점유 시점이 말소기준보다 빠르므로 대항력은 살아 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유정 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.11.23 / 2020.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이유정은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,364,080원을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당은 109,355,920원, 규칙상 미배당 보증금은 120,644,080원입니다.
② 실질취득액과 시세 — 48.6%지만 비교표본은 단 1건
이 사건에서 가격 비교의 기준은 최저가 111,720,000원입니다. 이유정 관련 인수액이 확약으로 실질 0원이기 때문에 현재 회차 실질취득액도 111,720,000원입니다. 확인 가능한 태성타운(502동) 실거래는 전용 69.99㎡, 2023년 7월 3층 거래 230,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 69.99㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
수치만 놓으면 최저가 111,720,000원은 최근 확인 거래 230,000,000원의 48.6%입니다. 다만 이 비교값은 2023년 7월 단 한 건에 의존합니다. 현재 물건의 목표 전용면적은 72.59㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 거래 표본이 적고 시간 간격도 커서 이 48.6%를 곧바로 현재 시가 할인율로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이유정 보증금 미배당액은 120,644,080원입니다. 확약이 없었다면 이 금액은 대항력에 따라 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더 진행되면 — 확약 없이는 총부담이 보증금 수준에 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 111,720,000원 | 120,644,080원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 89,376,000원 | 142,632,768원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 71,500,800원 | 160,186,214원 | 0원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 111,720,000원에서 89,376,000원, 71,500,800원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 120,644,080원, 142,632,768원, 160,186,214원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수가 커져 총부담이 보증금 230,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서 최저가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결되는 이유는 오직 확약으로 이유정 관련 실질 인수가 0원이 되기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 삼동 소재 삼동역 북동측에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 102호로, 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배·일부 타일마감, 창호는 새시창호 등입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 북서측으로 약 5미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 612,800원/㎡입니다.
- 환금성. 태성타운(502동)은 총 8세대 규모이고, 확인 가능한 실거래도 1건입니다. 이번 물건이 9회 유찰된 점까지 감안하면 거래가격보다 실제 매수자 확보 가능성을 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소의 조건·대상·효력 범위를 매각물건명세서 원본과 제출 확약서에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유자 현황 확인. 확약은 이유정에게만 적용됩니다. 별도 점유자·별도 임대차가 있는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 보증금 계산 혼동 금지. 확약이 없었다면 현재 회차 룰상 인수액은 120,644,080원이고 총부담은 약 232,364,080원으로 보증금 수준입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질취득이 111,720,000원으로 달라집니다.
- 실거래 1건 과신 금지. 230,000,000원 거래는 2023년 7월 1건입니다. 48.6%라는 비율만 보고 현재 시가의 절반이라고 단정하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 소규모 다세대의 환금성, 1층 선호도, 물건 상태, 점유·명도, 금융기관 담보평가 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당구조를 다시 계산하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 경매와 공매 진행관계를 원본에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 확약의 효력과 환금성이 더 중요하다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형 경매입니다. 실제로 현재 배당표만 보면 미배당액 120,644,080원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어, 이유정 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 실질취득액은 최저가와 같은 111,720,000원입니다. 확인된 실거래 230,000,000원 대비 48.6%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래가 2023년 7월 단 1건이고 단지가 8세대에 불과하며 실제로 9회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 시장성과 환금성은 여전히 보수적으로 평가할 사건입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약서 원문 확인, 실제 점유자 확인, 세금·공매 관계 확인, 그리고 9회 유찰의 원인을 납득할 수 있는지에 있습니다.
