수원지방법원 2024타경61617. 하남시 망월동 미사역호반써밋 201동 2층2-105호입니다. 등기상 소유자는 정은혜이며, 말소기준권리는 2019.08.29. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 285,600,000원입니다. 이후 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하고, 앞서 등기된 국세 압류와 주식회사한국토지신탁 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 관건은 단순한 권리관계가 아닙니다. 감정평가서상 이용상태는 “인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용중”이며, 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이고 내부구조와 이용상태는 외부관찰·집합건축물대장상 건축물현황도·탐문조사 등을 기준으로 확인된 만큼, 현장 상태와 독립 이용 가능 여부를 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61617 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변한강로 270-1, 201동 2층2-105호 (망월동,미사역호반써밋) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 기준시점 현재 인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층내 2층 2-105호 · 사용승인일 2019-06-11 |
| 소유자 | 정은혜 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 92,439,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 223,882,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재되어 있습니다. 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으나, 현재 배당 시나리오에는 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영되어 있지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 주식회사경남은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 385,000,000원이고 현재 최저매각가는 92,439,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 64,707,299원, 6회 유찰 시 45,295,109원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 92,439,000원 | 90,375,098원 | 195,224,902원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 64,707,299원 | 63,142,568원 | 222,457,432원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 45,295,109원 | 44,079,797원 | 241,520,203원 |
현재 가격이 감정가 대비 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 92,439,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거용 세대가 아니라 감정평가상 종교시설로 이용되고 있고, 인근시설과 벽체 구분 없이 사용된 것으로 조사된 점은 환금성과 독립사용 가능성을 별도로 검토해야 하는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,902원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 285,600,000원 | 90,375,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 근저당권 채권최고액 285,600,000원 중 90,375,098원이 배당되고, 195,224,902원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 노폭 약 25미터 포장도로, 남측으로 노폭 약 20미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 독립 이용 가능성. 감정평가상 인근시설과 벽체 구분 없이 이용 중이므로 2-105호 단독 이용·출입·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유. 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있으나 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 최저가는 92,439,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 용도·환금성. 종교시설 이용 상태와 일반상업지역 내 집합건물이라는 특성을 감안해 향후 매각 대상 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 비표준”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2019.08.29. 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 하지만 4회 유찰로 최저가가 92,439,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘싸졌다’고 해석해서는 안 됩니다. 감정평가상 종교시설 이용, 인근시설과 벽체 구분 없는 상태, 임대관계 미상이라는 특성이 있어 권리는 합격이지만 물건성·환금성은 현장 확인이 필요한 사건입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 독립 사용 가능성과 실제 시장에서의 처분 가능성입니다.
