수원지방법원 2024타경61617. 하남시 망월동 미사역호반써밋 201동 2층 2-105호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정 이용상태는 인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용 중입니다. 사건 구조는 단순합니다. 정은혜 씨가 2019.08.29 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사경남은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2019.08.29 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 붙은 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 188,650,000원입니다. 감정가 385,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 실거래 비교 자료가 없고 이용상태가 종교시설인 만큼 “싸다”는 결론을 바로 내리기 어렵습니다. 이 물건은 권리 리스크보다 용도·공실·환금성 리스크를 가격에 얼마나 반영할지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변한강로 270-1, 201동 2층2-105호 (망월동,미사역호반써밋) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 종교시설로 이용 중 |
| 소유자 | 정은혜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 188,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 223,882,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
공실임. 매수인이 떠안을 임차인 인수금은 0원으로 봅니다. 말소기준은 을구 1번 주식회사경남은행 근저당권이고, 이후 갑구의 임의경매개시결정, 압류, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 갑구 3번 압류와 갑구 6번 압류, 갑구 8번 가압류는 각각 말소 내역이 확인됩니다.
② 가격 구조 — 최저가는 낮지만 비교 기준이 부족하다
현재 최저가는 188,650,000원으로 감정가 385,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 132,054,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 92,438,499원입니다. 다만 이 물건은 종교시설로 이용 중인 집합건물이므로, 주거용 아파트의 일반적인 가격 잣대를 그대로 대입하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 188,650,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 132,054,999원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 92,438,499원 | 24% | 0원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 현재 회차 기준 188,650,000원입니다. 문제는 이 금액이 실제 시장에서 충분히 매력적인지 판단할 만한 실거래 비교가 없다는 점입니다. 따라서 “2회 유찰” 자체보다 종교시설 용도 유지 가능성, 내부 구조, 공실 상태, 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,441,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 285,600,000원 | 185,208,900원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한국토지신탁 | 100,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구 386,390,000원 중 185,208,900원만 배당되고, 미배당은 201,181,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 하남종합운동장 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 범위와 독립성 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2019.06.11 사용승인. 위생·급배수·소화·도시가스·주차·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더는 기타 집합건물이고 감정 이용상태는 종교시설입니다. 아파트로 가정하고 접근하면 안 됩니다.
- 내부 확인. 인근시설과 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점 때문에 독립 출입, 내부 경계, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 비고상 공실임이 확인되지만, 현장 점유·잔존 물건·명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 종교시설 수요는 일반 주거 수요보다 좁을 수 있습니다. 재임대·재매각 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 까다롭다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.29 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 공실임이 확인되어 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 부족합니다. 감정 이용상태는 종교시설이고, 인근시설과 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점이 가장 큰 확인 포인트입니다. 권리는 합격, 용도·환금성은 보수적으로 검토. 현재 최저가 188,650,000원은 권리보다 물건성 리스크를 얼마나 감수할지에 대한 가격입니다.