수원지방법원 2024타경66018. 하남시 망월동 성산타워 8층 823호, 오피스텔입니다. 현재 소유자는 홍윤기이며 2021.05.01. 매매를 원인으로 2021.05.28. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 110,000,000원입니다. 감정가는 105,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 일반적인 “유찰 할인형”으로 보면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 122,000,000원이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있어, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수분이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 73,500,000원이 아니라 실질취득 약 122,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 218, 8층823호 (망월동,성산타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제8층 제823호 · 임차권 범위 19.5322㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하5층 지상15층 내 8층 |
| 소유자 | 홍윤기 · 2021.05.01. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이건희 / 122,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.04.01. 시흥세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권입니다. 이건희의 임차권등기는 2023.08.24. 접수됐고, 등기 내용에는 임대차계약일 2021.05.17., 주민등록일자 2021.05.31., 점유개시일자 2021.05.28., 확정일자 2021.05.18., 임차보증금 122,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성이 가격을 고정한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 제8층 제823호 19.5322㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 122,000,000원 | 2021.05.31. | 2021.05.18. | 대항 가능 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 2021.05.31. | 2021.05.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
이건희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 표시돼 있습니다. 별도로 기사항전이라는 주거 점유 표기가 있고 전입일 2021.05.31., 확정일자 2021.05.18., 배당요구일 2024.09.06.이 확인되지만 보증금은 미상입니다. 따라서 확인 가능한 임차 관련 표기는 2건이며, 보증금이 명확한 이건희의 122,000,000원만으로도 현재 회차의 인수형 구조가 성립합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 약 122,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는, 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 채우지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 현 회차에서 최저가가 73,500,000원이라고 해도 73,500,000원 + 약 48,500,000원 = 약 122,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 개념값 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 73,500,000원 | 약 48,500,000원 | 약 122,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 51,450,000원 | 약 70,550,000원 | 약 122,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 36,015,000원 | 약 85,985,000원 | 약 122,000,000원 |
즉 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 판단이 그대로 적용되지 않습니다. 임차보증금 122,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않는 한, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 122,000,000원 수준에 묶입니다. 이 금액은 감정가 105,000,000원의 약 116.2%이고, 소유자 홍윤기의 등기부상 2021년 거래가액 110,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 71,777,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이건희 | 122,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 채권 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 총 채권액 1,461,000,000원 중 채권자 배당액은 71,777,000원, 미배당은 1,389,223,000원입니다. 선순위 임차권의 미변제 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역 북측. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 미사역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하5층·지상15층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터 내외 도로, 동측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 73,500,000원만 보지 말고 선순위 임차보증금 미변제 잔액까지 합산해 약 122,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 배당잔액 확인. 이건희 보증금 122,000,000원이 실제 배당절차에서 얼마까지 변제되는지, 그 결과 매수인 인수액이 얼마가 되는지 최종 배당관계로 확인해야 합니다.
- 별도 주거 점유 표기 확인. 기사항전의 보증금은 미상으로 표시돼 있으므로 점유관계와 보증금 규모를 명확히 확인해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자 관계 확인. 이건희가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 구조의 법률관계와 실제 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가가 51,450,000원·36,015,000원까지 내려가더라도, 인수액이 늘어 실질취득이 자동으로 싸지는 구조가 아닙니다.
맺으며 — “73,500,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 승부처는 단순합니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 73,500,000원으로 내려왔지만, 말소기준 2024.04.01. 압류보다 앞선 임차권등기와 122,000,000원의 보증금이 있습니다. 명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시한 이상, 이 물건을 73,500,000원짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다.
현 회차에서는 인수 개념값 약 48,500,000원을 더한 실질취득 약 122,000,000원이 기준입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수 부담이 늘어 총액이 약 122,000,000원에 수렴하는 구조입니다. 여기에 보증금이 미상인 별도 주거 점유 표기까지 남아 있어 권리확인이 끝난 사건도 아닙니다. 낙찰가 할인보다 선순위 임차보증금 인수가 훨씬 큰 변수인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
