수원지방법원 2025타경329. 하남시 망월동 우성미사타워 13층 1305호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2017.06.15. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 174,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 설정된 주식회사스타아티스트 근저당, 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·하남시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 (주)골프존과 비타민골프주식회사가 임차인으로 확인됩니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2020.04.28., 2018.07.16.로 모두 2017.06.15. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경329 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 220, 13층1305호 (망월동,우성미사타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 13층 1305호 · 1301호부터 1308호까지 내부 경계벽 제거 후 일체 이용 · 골프연습장(GDR) 설비가 있는 운동시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 사용승인일 2017.05.26. |
| 소유자 | 노선임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 112,847,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 130,208,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.06.15. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.09.04. 주식회사스타아티스트의 후순위 근저당권 100,000,000원, 2024.12.30. 서울신용보증재단의 가압류 71,588,562원, 이후 국민건강보험공단·하남시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)골프존 | 13층 1301-1308호 | 2020.04.28 | 250,000,000원 | 14,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 비타민골프주식회사 | 우성미사타워 13층 1305호 | 2018.07.16 | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 329,000,000원이고 현재 최저매각가는 112,847,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차 가격은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 78,992,900원, 5회 유찰 시 55,295,030원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,858원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 110,467,142원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스타아티스트 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,588,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,847,000원 가정 시 집행비용 2,379,858원을 제외한 110,467,142원이 하나은행 근저당에 배당되고 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권액 345,588,562원 중 미배당은 235,121,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 북서측에 위치하고, 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 비교적 용이하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 500미터 이내에 지하철5호선 미사역이 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 차도·인도가 분리된 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 용도. 13층 1301호부터 1308호까지 내부 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중이며, 골프연습장(GDR) 설비가 있는 운동시설입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층이며 사용승인일은 2017.05.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. (주)골프존은 1301-1308호, 비타민골프주식회사는 1305호를 점유부분으로 신고했습니다. 실제 점유 주체와 영업 상태를 현장에서 대조하세요.
- 호별 독립성 확인. 1301호부터 1308호까지 내부 경계벽을 제거해 일체 사용 중이므로 1305호 단독의 출입·경계·시설 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 이를 현재 시장가 대비 할인율로 간주하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 하나은행도 전액 충족되지 않고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당은 현재 자료상 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2017.06.15. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 112,847,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 1301호부터 1308호까지 경계벽을 제거해 하나의 골프연습장으로 사용 중이라는 특수성이 있습니다. 권리 인수는 낮고, 점유·사용성 확인은 높다. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.