수원지방법원 2025타경329. 하남시 망월동 우성미사타워 13층 1305호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2017.06.15. 하나은행 근저당권 174,000,000원입니다. 이후 설정된 스타아티스트 근저당, 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·하남시 압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
현황조사에 나타난 임차인은 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 신고일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액도 0원입니다. 권리 인수는 단순하지만, 1301호부터 1308호까지 경계벽을 제거해 일체로 이용 중이고 두 임차인의 점유 범위가 1305호에서 겹치므로, 낙찰 후 인도와 호실 분리 문제는 권리 소멸과 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 220, 13층 1305호 (망월동, 우성미사타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1301호부터 1308호까지 일체로 이용 중인 운동시설·골프연습장(GDR) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 14층 중 13층 · 사용승인일 2017.05.26 |
| 소유자 | 노선임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 230,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 130,208,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.06.15. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 후순위인 스타아티스트 근저당권 100,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 71,588,562원, 국민건강보험공단과 하남시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 2명의 신고일도 말소기준 이후여서 대항력이 없으므로, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도는 별도 문제
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골프존 | 13층 1301-1308호 | 2020.04.28 | 250,000,000원 | 14,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 비타민골프주식회사 | 우성미사타워 13층 1305호 | 2018.07.16 | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,024,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스타아티스트 | 100,000,000원 | 52,275,800원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,588,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 226,275,800원, 총 미배당액은 119,312,762원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 승계로 이어지지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 119,312,762원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 187,435,502원 | 충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 112,847,000원 | 110,467,142원 | 235,121,420원 | 미충족 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 비교적 용이하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 미사역은 남동측 직선거리 약 500미터 이내에 위치합니다.
- 이용상태. 13층 1301호부터 1308호까지 호별 내부 경계벽을 제거해 하나의 골프연습장으로 이용 중이며, GDR 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 서측으로 차도와 인도가 분리된 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2017.05.26.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 미사역 인근 상업지역이라는 입지 장점은 있으나, 운동시설로 일체 사용 중인 개별 호실이므로 일반 근린시설보다 매수 목적과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1305호 경계 확인. 1301호부터 1308호까지 경계벽이 제거된 상태에서 1305호의 정확한 위치와 전유부분 경계를 도면·현장으로 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 낙찰 후 1305호만 분리해 사용할 수 있는지, 경계벽·출입구·소방·전기·급배수 설비의 분리 가능성을 확인하세요.
- 점유 주체 확인. (주)골프존과 비타민골프주식회사의 점유 범위가 중첩되므로 실제 영업 주체, 시설 소유자와 인도 협의 대상을 구분하세요.
- 임대관계 원본 확인. 보증금·차임 외 계약기간, 갱신 여부, 배당요구 여부와 시설물 처리 약정을 임대차계약서로 확인하세요.
- 시설물 귀속 확인. 골프연습장 GDR 설비와 내부 마감이 임차인 소유인지, 철거·반출 대상인지 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·가스 등 영업시설 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 산정. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 분리공사·명도·공실 가능성과 실제 임대수익을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “쉬운 물건”은 아니다
이 물건의 법률관계는 비교적 명확합니다. 2017.06.15. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류·압류와 대항력 없는 임차관계는 매각으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저가 230,300,000원에 낙찰된다면 권리상 실질취득액도 230,300,000원이고, 임차보증금 승계는 0원입니다.
그러나 물리적 이용관계는 단순하지 않습니다. 경매 대상은 1305호 한 개 호실인데 현재는 1301호부터 1308호까지 경계벽을 없앤 골프연습장으로 사용 중이며, 임차인 2명의 점유 범위도 겹칩니다. 결론은 권리는 정리되지만 활용성과 명도는 확인이 필요한 물건입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 1305호를 실제로 어떻게 인도받고 독립적으로 사용할지가 입찰가를 좌우합니다.