수원지방법원 2025타경1131. 하남시 망월동 마들렌 1층 104호, 감정평가상 소매점 용도의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유지연이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018.06.07. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 534,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계 자체보다 가격 판단이 더 중요합니다. 현재 최저매각가는 288,120,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만 이미 3회 유찰되었습니다. 실거래 가격과 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 물건은 감정평가상 아파트가 아니라 중심상업지역 내 1층 소매점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층 104호 · 미사강변중앙로204번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 지하6층 지상13층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 유지연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 288,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 458,368,536원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 534,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
최초 신탁등기는 2018년 신탁재산 귀속 과정에서 정리됐고, 같은 날 유지연 명의 소유권과 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 김병규의 450,000,000원 가압류와 강제경매는 각각 말소·취하됐으며, 2025년 신한은행의 임의경매가 현재 사건으로 이어졌습니다. 하남시 압류도 2026.05.07. 해제됐습니다. 현재 말소기준권리인 신한은행 근저당은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍의용 | 마들렌 1층 104호 | 2023.10.26 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
홍의용의 전입일은 2023.10.26.로 말소기준인 2018.06.07. 신한은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 3,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
② 가격·회차 분석 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 840,000,000원, 현재 최저매각가는 288,120,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 현재까지 3회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 201,684,000원, 5회 유찰 시에는 141,178,800원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 250,713,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 335,939,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 141,178,800원 | 138,402,297원 | 395,597,703원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,833,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 534,000,000원 | 283,286,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 288,120,000원 가정 시 집행비용 4,833,680원을 제외한 283,286,320원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 250,713,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근 중심상업지역에 위치하며, 주변에는 상업업무시설·오피스텔·상가·주상복합건물이 있고 배후에는 대규모 아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 교통여건은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 소매점 용도로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하6층·지상13층 건물의 1층 104호입니다.
- 도로·규제. 토지 남측·서측으로 중로, 동측으로 소로와 접하며 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 1층 소매점이라는 입지 조건은 확인되지만, 이미 3회 유찰된 만큼 응찰가격과 향후 매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 홍의용이 1층 104호를 점유하고 있으며 보증금 40,000,000원·월차임 3,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 영업 중단·명도 협의 가능성은 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 가능성은 매각기일 전 원문 서류로 대조해야 합니다.
- ‘34.3%니까 싸다’ 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 우위를 판단하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 이유 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·상권·호실 가치·수익성 등 다른 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 최저가에서도 신한은행 근저당은 250,713,680원 미배당됩니다. 미배당 자체는 매수인 인수가 아니지만, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 홍의용의 전입은 2023년이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득금액은 최저가 288,120,000원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 실거래와 대조해 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 중심상업지역 내 1층 소매점입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 실제 상가 가치와 환금성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐가 승부처입니다.
