수원지방법원 2025타경1131. 하남시 망월동 중심상업지역에 위치한 ‘마들렌’ 지하 6층·지상 13층 건물의 1층 104호 근린시설로, 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 모두 소매점 용도로 확인됩니다. 감정가 840,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 588,000,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2018.06.07. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후의 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 취하·해지·해제돼 등기상 말소됐습니다. 현재 점유 임차인 홍의용의 신고일은 2023.10.26.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층 104호 도로명: 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 지하 6층, 지상 13층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 유지연 단독소유 · 2016.04.25. 매매 원인, 2018.06.07. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 588,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 458,368,536원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 현재 유효한 핵심은 신한은행 근저당
말소기준은 2018.06.07. 접수된 신한은행 근저당권 534,000,000원입니다. 2021년 설정된 강도연·김상순 근저당은 같은 해 말소됐고, 2022년 다시 설정된 두 근저당도 2023.04.11. 해지로 말소됐습니다. 김병규의 가압류는 2024.11.11. 말소됐으며, 김병규가 신청했던 2023년 강제경매도 취하로 종료됐습니다. 하남시 압류 역시 2026.05.07. 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍의용 마들렌 1층 104호 | 2023.10.26. | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
홍의용의 신고일 2023.10.26.은 말소기준일 2018.06.07.보다 5년 이상 늦습니다. 따라서 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없고, 보증금 40,000,000원도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이는 배당 문제이며 매수인 보증금 승계와는 구분해야 합니다.
③ 가격·임대수익 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 588,000,000원으로 감정가 840,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리상 실질취득액도 588,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 840,000,000원 | 100% | 평가기준 금액 |
| 현재 최저가 | 588,000,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 411,600,000원 | 49% | 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 288,120,000원 | 34.3% | 시나리오 |
현재 확인된 임대조건은 보증금 40,000,000원, 월세 3,000,000원입니다. 월세를 12개월로 단순 환산한 연 임대료는 36,000,000원이며, 이를 현재 최저가 588,000,000원으로 나누면 비용 차감 전 단순 연환산 수익률은 약 6.1%입니다. 관리비, 공실, 세금, 취득비용, 수선비를 반영하지 않은 수치이고 기존 임대조건의 승계도 보장되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,280,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 534,000,000원 | 534,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김병규 | 450,000,000원 | 45,720,000원 |
| 3. 근저당 · 강도연(을구 2번) | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김상순(을구 3번) | 91,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강도연(을구 6번) | 168,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김상순(을구 7번) | 91,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
추정표상 총 채권액은 1,503,600,000원, 채권자 배당액은 579,720,000원, 미배당액은 923,880,000원입니다. 다만 위 추정에는 등기상 이미 말소된 김병규 가압류와 강도연·김상순 근저당이 포함되어 있습니다. 실제 배당은 배당요구 채권, 원금·이자, 조세채권과 집행비용을 기준으로 다시 확정되며, 이 차이는 매수인 인수액 0원이라는 결론을 바꾸지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근 중심상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 상가, 상업·업무시설과 주상복합건물이 형성돼 있습니다. 배후에는 대규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 교통여건은 편리한 편입니다.
- 도로. 토지 남측과 서측으로 중로, 동측으로 소로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역, 중심상업지역, 미사지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 소방·소화, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역 1층 소매점은 주거용 부동산보다 임차수요와 공실, 점포 가시성, 업종 제한, 관리비에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 홍의용의 점유 시작일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서 원본을 대조하세요.
- 명도·재계약. 임차인의 대항력은 없지만 현재 영업 여부와 인도 일정, 집기·시설물 처리, 재계약 의사를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 월세 3,000,000원의 실제 납부 여부와 연체, 관리비 부담 주체, 부가가치세 포함 여부, 무상임대기간을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 추정배당에 이미 말소된 가압류·근저당이 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 종기 내역을 기준으로 다시 확인하세요.
- 점포 현황. 전용면적, 대지권 비율, 전면 폭, 출입구, 주차 접근성, 건물 내부 동선, 간판 노출과 공실 상태를 현장에서 확인하세요.
- 비용 반영. 취득 관련 비용, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 부가가치세 처리, 수선비와 공실 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 상한. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 1층 상가의 실제 임대료·공실·거래사례를 확인한 뒤 목표수익률에서 역산하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가는 수익으로 산다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리 대부분이 이미 말소됐으며, 임차인 신고일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 안전한 유형입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 588,000,000원은 감정가의 70%이지만 비교할 실거래가가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 현 월세 3,000,000원의 단순 수익률은 약 6.1%지만 기존 임대차가 자동 승계되는 구조도 아닙니다. 결국 승부처는 임차인의 실제 영업·납부 상태, 재계약 가능성, 공실 위험과 인근 임대료입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 응찰가는 상가의 현금흐름을 검증한 뒤 정해야 합니다.