수원지방법원 2025타경1827. 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 현재 소유자는 이궁희이고, 등기상 핵심 권리는 2003.02.26. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 91,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원” 사건으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 포레스트건설이 2026.08.12. 공사대금 18,000,000원 중 미수금 8,000,000원으로 유치권을 신고한 사실이 기재되어 있고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 현장에서는 유치권자의 점유 여부와 공사대금 채권의 발생·변제기·목적물 관련성 등 성립요건 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1827 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 949 3층302호 |
| 등기 부동산 | 경기도 광주시 신현동 949, 950 · 경기도 광주시 상태길68번길 17-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제3층 제302호 |
| 건물 | 2003.01.27. 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 |
| 면적 | 47.7㎡ |
| 소유자 | 이궁희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 |
| 청구액 | 64,306,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 정리되지만 유치권은 별도
2003.02.26. 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.10.19. 광주시 압류는 2022.12.14. 이미 해제되어 말소됐고, 2025.05.14. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 현재 최저가는 낮다
동심그린타운(205동)은 12세대, 사용승인일은 2003.01.27.입니다. 확인된 거래는 총 2건이며, 평균 거래금액은 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 220,000,000원, 최신 거래 역시 2023.02. 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 47.13㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 47.13㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
현재 최저가 150,000,000원은 전체 평균 195,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 220,000,000원의 68.2%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 +29.4%로 집계되어 있어, 제공된 거래 숫자만 놓고 보면 가격 메리트가 분명합니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하므로 단순 평균만으로 환금성을 과신하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,100,000원 |
배당 시뮬레이션상 근저당 채권최고액 91,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 56,100,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고는 배당표와 별개의 성립 여부 확인 대상입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 150,000,000원 | 91,000,000원 | 56,100,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 120,000,000원 | 91,000,000원 | 26,520,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 96,000,000원 | 91,000,000원 | 2,872,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2003.01.27. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 849,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 점유 확인. 주식회사 포레스트건설이 실제로 목적물을 점유하고 있는지 확인이 가장 중요합니다.
- 유치권 채권 확인. 공사대금 18,000,000원과 미수금 8,000,000원의 발생 근거와 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 확인 거래가 2건뿐이므로 220,000,000원 최근 시세만으로 환금성을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 회차 비교. 현재 150,000,000원, 3회 유찰 시 120,000,000원, 4회 유찰 시 96,000,000원 시나리오를 함께 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 68.2%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준권리 이후 등기권리도 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2026.08.12. 신고된 유치권 때문에 결론은 단순하지 않습니다. 공사대금 18,000,000원 중 미수금 8,000,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하고, 임대관계 역시 미상입니다. 결국 이 사건은 가격은 합격권, 권리·점유 확인은 보류입니다. 유치권이 성립하지 않는다는 점과 실제 점유관계가 확인될 때 비로소 현재 가격의 장점을 온전히 평가할 수 있습니다.
