수원지방법원 2025타경1827. 경기도 광주시 신현동 949, 950번지, 도로명주소 상태길68번길 17-9에 있는 동심그린타운(205동) 제3층 제302호입니다. 감정평가상 2003.01.27. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 다세대주택으로, 대상 면적은 47.7㎡입니다.
권리구조의 중심은 2003.02.26. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 이 권리가 말소기준이므로, 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.10.19. 광주시 압류는 2022.12.14. 이미 해제되어 말소됐습니다. 따라서 등기와 배당추정에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 105,000,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 없으므로 실질취득도 105,000,000원입니다. 확인된 같은 면적대 실거래는 170,000,000원과 220,000,000원, 평균 195,000,000원으로 실질취득은 평균의 53.8%입니다. 다만 거래가 2건에 그치고 시점도 2021.09.와 2023.02.이므로, 숫자만으로 현재 환금가치를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 949, 950 · 경기도 광주시 상태길68번길 17-9 · 동심그린타운(205동) 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 47.7㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 사용승인 / 구조 | 2003.01.27. · 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 이궁희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 64,306,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 점유·임대관계 | 등재된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2003.02.26. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 91,000,000원이며, 2007.08.24. 계약인수에 따른 채무자 변경등기와 2007.09.18. 신청착오를 원인으로 한 경정등기가 이어졌습니다. 2025.05.14. 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 실질취득은 평균의 53.8%
동심그린타운(205동)은 총 12세대이며, 대상과 면적이 일치하는 것으로 분류된 전용 47.13㎡ 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02. | 47.13㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2021.09. | 47.13㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 평균 | 47.13㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
실거래 최저는 170,000,000원, 최고는 220,000,000원, 평균은 195,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득인 105,000,000원은 실거래 평균의 53.8%입니다. 감정가 150,000,000원도 확인된 실거래 최저 170,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,730,000원 |
근저당권은 채권최고액 91,000,000원 기준으로 배당한 추정입니다. 현재 회차에서는 채권자 미배당 0원, 소유자 잔여 11,730,000원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 91,000,000원 | 0원 | 11,730,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 19,223,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 40,876,100원 | 0원 | 0원 |
유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당액은 19,223,000원, 40,876,100원으로 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 낙찰자의 실질취득은 매각가와 동일하게 낮아지고, 근저당 미배당이 낙찰자에게 더해지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 광주시 신현동 신현초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 190.0㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 849,100원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건물 상태 자료. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 창호이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인된 실거래가 2건이어서 거래가격의 편차와 매도기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 대항력 자료 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되면 대항력 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 근저당 변경·경정 확인. 2007.08.24. 계약인수와 2007.09.18. 채무자 경정 내용이 있으므로 등기 원문과 채권관계를 대조하세요.
- 배당 기준 확인. 예상배당은 근저당 채권최고액 91,000,000원을 기준으로 하고 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 실거래 보정. 비교 거래는 2021.09.와 2023.02.의 2건입니다. 내부 상태와 현재 매도 가능 가격을 인근 중개업소에서 다시 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 단지 경매 통계상 낙찰률이 0.0%이므로 예상 매도기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 도로·규제 확인. 약 4m 포장도로 접면과 계획관리지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 원문으로 대조하세요.
- 관리비·수선 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 개별난방·급배수·내부 마감 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인이 등급을 가른다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2003.02.26. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득은 105,000,000원으로 확인된 실거래 평균 195,000,000원의 53.8%입니다.
다만 가격 차이만으로 높은 평가를 확정하기에는 남은 확인사항이 뚜렷합니다. 임대관계가 미상이고, 12세대 소규모 다세대에서 확인된 실거래는 2건뿐입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없고 가격 지표는 낮지만, 점유·내부 상태·현재 환금가 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현장 확인으로 임차 및 명도 위험이 없고 현재 매매가격이 뒷받침되는 경우에만 105,000,000원의 가격 차이가 실제 장점으로 이어집니다.