수원지방법원 2024타경89407. 용인시 기흥구 마북동의 연원마을쉐르빌아파트 202동 506호, 전용 148.83㎡ 아파트입니다. 감정가는 837,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 287,091,000원까지 내려왔습니다. 주변 동일 면적의 최근 실거래가가 700,000,000원대를 형성한 점을 보면 얼핏 파격적인 가격으로 보입니다.

그러나 이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 것은 가격이 아니라 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 김명화는 2019.10.25 전입했고, 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.01.28 설정됐습니다. 특히 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 존재를 명시하고 있습니다. 그런데 보증금·확정일자·배당액은 확인되지 않고, 2025.08.21에는 배당요구 없이 권리신고만 했습니다. 따라서 실질취득비용의 핵심인 인수보증금을 산정할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 별개

등기상 말소기준권리는 2021.01.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 주식회사아이러브입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당 120,000,000원과 후순위 가압류 등이 설정됐습니다. 이러한 근저당권·가압류 등은 매각에 따라 소멸하는 것이 원칙입니다.

과거 설정된 여러 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다. 반면 후순위 근저당권의 이전 및 근저당권부채권 질권설정에 관한 기록도 있으므로, 현재 권리관계와 말소처리는 최신 등기부에서 최종 대조할 필요가 있습니다. 무엇보다 등기상 담보권의 소멸과 임차인의 대항력은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 실질취득가는 미정

같은 단지 전용 148.83㎡의 최근 실거래를 보면 2026년 거래가 상당수 700,000,000원대에 형성되어 있습니다. 가장 최근인 2026.09 거래는 780,000,000원이고, 최근 12개월 5건의 평균은 725,800,000원입니다.

전체 평균 756,272,727원에는 2021년의 1,100,000,000원 거래처럼 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 725,800,000원과 최신 거래 780,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

최근 가격 추세도 과거 구간 대비 -7.1%로 하락했습니다. 최근 거래 중 상대적으로 높은 사례가 있더라도 중장기 평균의 하락을 무시해서는 안 됩니다. 현재 최저매각가가 최근 평균의 39.6%인 것은 사실이지만, 이는 인수보증금이 반영되지 않은 명목상 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,091,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 우리은행의 근저당권 채권최고액과 후순위 가압류 일부를 배당하는 방식입니다. 임차인의 배당 및 인수금액은 이 추정에 반영되지 않았습니다.

집행비용과 배당은 추정치입니다. 실제 확정채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 예상배당은 별도 시나리오상 0원으로 계산됐으나, 실제 배당 여부는 채권순위와 확정채권액 등을 대조해야 합니다. 채권자 미배당액 489,901,489원은 임차인 보증금과 다른 금액이며, 이를 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰이 해결책은 아니다

유찰이 더 진행되면 입찰 최저가격은 내려가지만, 선순위 대항 가능 임차인의 보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 본 건처럼 배당요구가 확인되지 않은 임차인이 있다면 매각가격이 낮아지더라도 보증금 전액 인수 가능성은 별도로 남습니다.

따라서 단순히 5회 또는 6회 유찰을 기다리는 전략보다 김명화의 임대차계약, 보증금, 점유 및 배당관계 확인이 먼저입니다. 확인되지 않은 보증금을 0원으로 놓고 회차별 수익률을 계산하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 마북동 구성중학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재하고 북측으로 골프장이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2002.05.30 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 지역난방·승강기·소방설비·지하주차장시설이 구비되어 있습니다.
• 내부구조. 방4·거실·주방겸식당·드레스룸·욕실2·전실·현관으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 내부구조는 외부 관찰과 건축물현황도를 참고해 작성됐으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
• 도로. 단지 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 북측 약 20m 도로에서는 진출입이 불가능합니다.
• 토지규제. 제3종일반주거지역·성장관리권역이며, 비행안전제3구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,203,000원/㎡이며, 토지는 부정형 완경사 지형입니다.
• 환금성. 316세대 아파트로 동일 면적 거래사례가 있으나, 2021년 고가 거래부터 2024~2026년 거래까지 가격 편차가 큽니다. 최근 가격 추세도 -7.1%로 하락해 매각가격 설정에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임대차보증금 원본 확인. 김명화의 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 합니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득비용 및 입찰가 상한 계산을 완료할 수 없습니다.
• 대항력 요건. 2019.10.25 전입신고 외에 실제 점유 개시와 유지 여부, 임대차관계 및 현재 점유자를 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 대항 가능 기재를 특히 중시해야 합니다.
• 배당요구 여부. 2025.08.21 권리신고가 배당요구를 수반하지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 배당요구 종기와 기록을 재확인하고 보증금 전액 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 검증. 최저가 287,091,000원에 실제 인수할 보증금과 부대비용을 합산하고, 최근 12개월 평균 725,800,000원 및 최신 거래 780,000,000원과 비교해야 합니다.
• 선순위 권리 대조. 2021.01.28 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·채권양도·질권설정·가압류의 현재 등기상태를 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 조사. 4회 유찰의 이유를 가격 부담, 점유관계, 임차인 문제, 물건상태 등으로 나누어 확인해야 합니다. 단지 평균 유찰 3.1회보다 많다는 사실만으로 원인을 단정할 수 없습니다.
• 관리비·현장점검. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 내부 유지상태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 2026.10.30 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·사건기록·실거래 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 837,000,000원에서 287,091,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 실거래 평균은 725,800,000원입니다. 겉으로 보면 상당한 가격 차이가 존재합니다.

하지만 말소기준보다 앞선 임차인 전입, 매각물건명세서의 대항 가능 기재, 미상의 보증금, 그리고 배당요구 없는 권리신고는 그 가격 차이를 그대로 투자이익으로 인정할 수 없게 만드는 핵심 변수입니다.

게다가 최근 시세 추세는 -7.1%의 하락세이고, 본 건은 이미 4회 유찰됐습니다. 반복된 유찰은 낮은 최저가만으로 높은 점수를 줄 수 없는 또 하나의 이유입니다.

결론은 명확합니다. 가격은 눈에 띄지만 권리위험은 아직 해소되지 않았습니다. 임차인 김명화의 보증금과 실제 인수범위가 확인되기 전에는 입찰을 보류해야 합니다. 보증금이 확인된 이후에야 낙찰대금과 인수금액을 합산한 실질취득비용으로 가격 메리트와 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.