수원지방법원 2024타경89407. 용인시 기흥구 마북동 삼성쉐르빌구성역플랫폼시티 202동 5층 506호, 전용 148.83㎡ 아파트입니다. 감정가는 837,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 410,130,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차인 가능성입니다.
김명화의 전입일은 2019.10.25로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2021.01.28보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부에 따른 우선변제 범위는 확인되지 않았고, 2025.08.21 배당요구 없이 권리신고만 한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경89407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33, 202동 5층 506호 (마북동, 연원마을쉐르빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 148.83㎡ · 철근콘크리트조 13층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 방4·거실·주방겸식당·드레스룸·욕실2·전실·현관 |
| 소유자 | 장헌영 (2006.03.01 매매, 2006.04.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 837,000,000원 / 410,130,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이케이자산관리대부 / 124,298,835원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021.01.28 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당, 가압류 3건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·압류와 2024.02.19 시작됐다가 취하된 경매는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김명화 | 2019.10.25 | 미상 | 2025.08.21 권리신고 · 배당요구 없음 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외한 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 인수액을 0원으로 둘 수 없습니다. 실제 실질취득액은 낙찰가 + 배당받지 못해 매수인이 인수하는 보증금으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격표는 낮지만 시장도 하락 중
삼성쉐르빌구성역플랫폼시티 전용 148.83㎡의 실거래는 9건이며, 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 688,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 740,000,000원입니다. 전체 평균 749,333,333원보다 최근 평균을 우선해 보면, 현재 최저가는 최근 평균의 59.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 148.83㎡ | 2 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 148.83㎡ | 2 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 148.83㎡ | 12 | 584,000,000원 |
| 2025.09 | 148.83㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 148.83㎡ | 11 | 730,000,000원 |
| 2024.05 | 148.83㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2021.12 | 148.83㎡ | 13 | 1,100,000,000원 |
| 2021.09 | 148.83㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2021.07 | 148.83㎡ | 8 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 148.83㎡ | 4건 | 688,500,000원 |
과거 1,100,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 현재 시장을 높게 보이게 할 수 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -13.7%로 하락 방향입니다. 따라서 실질취득액을 계산할 때도 전체 평균 749,333,333원보다 최근 12개월 평균 688,500,000원과 최신 거래 740,000,000원을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,501,300원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 사단법인 영비즈니스리더스네트워크 | 431,164,597원 | 163,628,700원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 35,492,608원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 65,516,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 772,173,215원 중 예상배당은 403,628,700원, 미배당은 368,544,515원입니다. 신청채권자 청구액 124,298,835원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 410,130,000원 | 403,628,700원 | 368,544,515원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 328,104,000원 | 322,710,544원 | 449,462,671원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 262,483,200원 | 258,008,435원 | 514,164,780원 |
낙찰가가 내려갈수록 등기상 채권의 미배당은 368,544,515원에서 449,462,671원, 514,164,780원으로 늘어납니다. 등기상 일반채권의 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 김명화의 보증금은 별도입니다. 임차인의 보증금이 선순위 대항력 범위에 있고 배당되지 않는다면 유찰로 줄어든 낙찰가만큼 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성중학교 북측 인근으로 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재하며, 북측에는 골프장이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2002.05.30 사용승인된 316세대 아파트로, 열병합 지역난방·승강기·화재탐지· 소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 약 8m 포장도로에 접하며 북측 약 20m 도로로는 진출입할 수 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역· 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공시지가는 2,203,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 최근 거래 추세가 -13.7%로 하락 중이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명화 보증금 원액 확인. 보증금과 계약기간, 점유 여부, 확정일자 및 임대차계약서 원본을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 여부 재대조. 2025.08.21 배당요구 없이 권리신고한 내용과 배당요구종기, 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 최저가 410,130,000원이 아니라 낙찰가와 인수할 보증금을 합한 금액을 최근 12개월 평균 688,500,000원 및 최신 거래 740,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 과거 1,100,000,000원 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 평균과 -13.7%의 하락 추세를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유 범위와 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “59.6% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 59.6%이고 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 전입자 김명화가 있고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 존재를 명시합니다.
보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가 410,130,000원이 최종 취득원가가 아닙니다. 인수할 보증금이 더해지면 실질취득액은 최근 시세에 가까워지거나 이를 넘어설 수도 있습니다. 최근 시장 자체도 -13.7% 하락 추세입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 매력적으로 보이나, 보증금 확인 전에는 입찰가를 계산할 수 없다”입니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
