수원지방법원 2025타경1933. 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 111-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 일반목구조 기타지붕 1층 단독주택으로 조사됐으며 토지면적은 557㎡입니다. 소유자는 김성근, 말소기준권리는 2014년 11월 4일 초월농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이후 2017년 설정된 같은 채권자의 근저당 60,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리상 가장 중요한 부분은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인은 없고, 현재 회차 196,311,000원을 기준으로 집행비용과 두 건의 근저당 채권최고액을 모두 반영한 뒤에도 소유자 교부액 72,762,646원이 남는 배당구조입니다. 다만 이 물건의 입찰 판단은 권리뿐 아니라 주택·토지의 현장 상태, 토지규제, 매각제외 시설을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 111-1 · 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 1층 단독주택 · 외벽 목재사이딩마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 557㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 400,634,480원 / 196,311,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초월농업협동조합 / 51,762,907원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2014.11.04. 설정된 초월농업협동조합 근저당권 60,000,000원이고, 2017.07.25. 설정된 같은 조합의 후순위 근저당권 60,000,000원과 2025.05.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 400,634,480원, 현재 최저매각가는 196,311,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,311,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,417,700원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,192,390원 | 94,060,927원 | 25,939,073원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오인 137,417,700원에서도 근저당 채권최고액 합계 120,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 4회 유찰 시나리오 96,192,390원에서는 채권자 미배당액이 25,939,073원 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,548,354원 |
| 1. 근저당 · 초월농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 초월농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,762,646원 |
현재 최저가 196,311,000원 기준. 집행비용은 3,548,354원으로 산정되어 있으며, 두 근저당의 채권최고액 120,000,000원이 모두 배당되고 소유자 교부액은 72,762,646원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우산1리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야로 형성되어 있습니다. 남측 천진암로변에는 음식점 등 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 1층 단독주택으로, 외벽은 목재사이딩마감, 창호는 샷시창호입니다. 현장조사 당시 폐문으로 기본 위생·급배수·난방설비는 육안 확인하지 못하고 탐문으로 파악됐습니다.
- 토지. 557㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 350,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역을 비롯해 자연보전권역, 영농여건불리농지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 주택·토지의 실제 거래가격과 현 물건의 건물 상태를 대조해야 합니다.
- 매각제외 창고 확인. 컨테이너구조 창고시설 24㎡ 1동은 매각제외입니다. 소재 위치와 사용관계, 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되는 조건이므로 매각목록과 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 설비 현장 확인. 현황조사 당시 폐문으로 위생·급배수·난방설비를 직접 확인하지 못했으므로 내부 상태와 수선비를 입찰 전에 별도로 점검해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역 외 여러 제한구역이 중첩되어 있으므로 향후 증축·용도변경·개발 계획이 있다면 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각대상 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2014년 초월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 196,311,000원까지 내려왔습니다.
다만 49%라는 할인율 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다. 실제 거래가격 비교 근거 없이 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 단독주택으로 이용되는 건물과 557㎡ 토지가 결합된 형태이고, 토지규제가 여러 개 중첩되어 있으며, 매각제외 컨테이너 창고 24㎡라는 현장 이슈도 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 응찰 여부는 현장·시세·매각범위 확인 후 결정”입니다.
