수원지방법원 2025타경4918. 성남시 중원구 은행동 1344-2, 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김광범이고, 2017.01.18. 거래가액 134,000,000원에 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 109,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 가압류 13,471,080원, 경매개시결정, 케이비국민카드 가압류 21,899,553원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 이어받는 등기상 권리는 없습니다. 현재 142,800,000원 매각을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 내부 확인이 되지 않았고 감정평가상 임대관계가 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 가격 판단 전에 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 다시 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4918 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 은행동 1344-2 4층401호 경기도 성남시 중원구 은행로37번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2, 거실/주방, 욕실, 보일러실 및 현관 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김광범 · 2017.01.18. 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 81,478,713원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.18. 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 109,200,000원)입니다. 이후 2025.10.23. 농협은행 가압류 13,471,080원, 2025.11.06. 임의경매개시결정, 2025.12.23. 케이비국민카드 가압류 21,899,553원은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았고, 쌍용빌라의 면적 매칭도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 단지명 | 쌍용빌라 |
|---|---|
| 총 세대수 | 9세대 |
| 사용승인 | 1995.05.11 |
| 비교 대상 전용 | 45.03㎡ |
| 면적 매칭 | 일치하지 않음 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,471,080원 | 13,471,080원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,899,553원 | 17,329,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 142,800,000원을 가정하면 총 채권 144,570,633원 중 140,000,800원이 배당되고 4,569,833원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자 측 손실로 남으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,800,000원 | 4,569,833원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 46,809,913원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 76,258,129원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 81,478,713원이 충족되는 시나리오이고, 2회 유찰 시에도 충족되지만 3회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 유찰에 따른 채권자 미배당 증가와 매수인 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2, 거실/주방, 욕실, 보일러실 및 현관 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 은행종합사회복지관 북동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 인근으로 산성대로, 북동측 인근으로 4차선 포장도로가 통과하고 인근 버스정류장과 남서측 근거리 지하철 8호선 남한산성입구역이 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8미터 포장도로, 북서측 폭 약 2미터 내외 경사도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주거환경개선 은행2)이며 공시지가는 2,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 조사 한계. 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했고 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 말소기준 2017.01.18. 농협은행 근저당보다 앞선 별도 인수사항이 기재돼 있는지 최신 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태 등 내부 비용 변수를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·점유 확인이 남는다
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2017.01.18. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 내부 미확인·임대관계 미상까지 남아 있습니다. 결론은 등기 권리는 양호, 가격과 점유는 확인 필요입니다.
