수원지방법원 2025타경5119. 광주시 능평동 ‘능평아리움101동’ 1층 102호, 전용 54.235㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 267,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 130,830,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 권리분석의 중심은 이 할인율이 아닙니다. 실제 임차인으로 조사된 조인수의 전입일이 2021.03.26이고, 말소기준권리인 우리은행 가압류는 2021.11.01입니다. 시점상 선순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 매수인이 승계할 미배당 보증금도 현재는 계산할 수 없습니다.
등기상 말소기준은 2021년 우리은행 가압류입니다. 이후의 론포인트 근저당, 국민건강보험공단 압류, 디케이마린 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 부동산경매에서 등기권리 소멸과 임차보증금 승계는 별개의 문제입니다. 이 물건은 등기부만 보면 단순하지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 매수인 최종 부담액이 열려 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5119 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 320-23 능평아리움101동 1층102호 · 경기도 광주시 창뜰아랫길 14-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.235㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 남서측 옥외 테리스 소재 탐문 |
| 소유자 | 정하용 · 2021.03.10 매매, 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준권리는 2021.11.01 우리은행 가압류 18,260,912원입니다. 2017년 농협은행 근저당은 2021.03.26 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사론포인트 근저당 130,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 디케이마린 가압류 17,138,332원, 2025.11.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조인수 | 2021.03.26 | 미상 | 2025.12.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 조인수는 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인율 44.7%를 그대로 수익으로 보면 안 된다
능평아리움101동은 총 10세대, 사용승인일 2016.12.01입니다. 대상 전용면적과 비교 가능한 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2024.08 350,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래보다 8.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.83㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 54.24㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.08 | 54.24㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
현재 최저가 130,830,000원 자체는 최근 12개월 평균의 44.7%, 전체 3건 평균 285,000,000원의 45.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 임차보증금 인수를 반영하지 않은 매각가 비교입니다. 실질취득비용은 130,830,000원 + 조인수의 미배당 보증금이므로, 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,631,620원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 18,260,912원 | 18,260,912원 |
| 3. 근저당 · 주식회사론포인트 | 130,000,000원 | 109,937,468원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 17,138,332원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조인수 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 495,399,244원 중 예상 배당액은 128,198,380원, 미배당은 367,200,864원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 조인수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 남서측 옥외 테리스가 소재하는 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 능평초등학교 북서측 인근으로 다세대·연립·단독·근린주택이 주로 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 현황층. 공부상 1층이지만 북동측 도로변 기준 고저차로 인해 현황 지상3층에 소재합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인되는 실거래 표본도 3건으로 많지 않아, 대단지 공동주택보다 가격 비교와 매도 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조인수의 임대차계약서, 실제 보증금, 지급내역, 점유 여부와 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당 후 미회수액 계산. 대항력이 인정되는 경우 보증금 중 실제 배당받는 금액과 미배당액을 구분해 매수인 승계 가능액을 산출해야 합니다.
- 관계인 여부 대조. 임차인 조인수와 경매개시결정 채권자 조인수가 동일하므로 임대차 실체와 채권 발생 원인을 원문서로 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최저가 130,830,000원이 아니라 최저가와 미배당 보증금의 합계를 최근 12개월 평균 292,500,000원 및 최신 거래 350,000,000원과 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 실거래 표본이 적으므로 재매각 시 유동성과 가격 편차를 감안해야 합니다.
- 현황층 차이 확인. 공부상 1층이지만 도로 기준 현황 지상3층에 해당한다는 감정평가 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 및 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 267,000,000원에서 두 차례 유찰돼 130,830,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원의 44.7% 수준입니다. 그러나 조인수의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 싸다는 사실과 실제로 싸게 취득한다는 결론은 아직 같은 말이 아닙니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 유효한 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 다른 문제입니다. 이 사건의 승부처는 130,830,000원이라는 숫자가 아니라 조인수의 임대차가 실제로 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 최근 시세와 비교한 실질 할인율을 계산할 수 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 C등급의 확인형 물건입니다.
