수원지방법원 2025타경5492. 경기도 광주시 신현동 블레스힐 102동 1층 101호, 전용 68.29㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권혁성이고 2021.11.26. 소유권을 이전받으면서 안양협심새마을금고에 채권최고액 267,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.10.31. 한국주택금융공사의 114,873,398원 가압류와 2025.12.11. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 박수현이 현황조사에 확인됩니다. 전입신고일은 2024.12.06.으로 말소기준권리인 2021.11.26.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5492 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 421-15 블레스힐 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 68.29㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2018.12.27. |
| 소유자 | 권혁성 (2021.11.26. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 205,866,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.26. 농협은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당은 2021.11.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 안양협심새마을금고 267,600,000원 근저당입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 금액은 없습니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 2024.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
블레스힐 102동 전용 68.29㎡ 실거래는 2025.05. 240,000,000원, 2025.04. 250,000,000원, 2021.10. 370,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 286,666,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 370,000,000원 거래보다 최근 12개월 2건 평균 245,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 68.29㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 68.29㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 68.29㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.29㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
현재 최저매각가 130,340,000원은 최근 12개월 평균의 53.2%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 수준보다 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 33.8% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 286,666,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 최신 거래 240,000,000원과 최근 평균 245,000,000원을 중심으로 판단하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 2. 근저당 · 안양협심새마을금고 | 267,600,000원 | 127,715,240원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 114,873,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 382,473,398원 중 127,715,240원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 254,758,158원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이편한세상테라스오포3단지 아파트 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택이 밀집하고 아파트·단독주택·임야 등이 함께 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 4층 다세대주택으로 2018.12.27. 사용승인됐습니다. 승강기와 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 559.0㎡, 공시지가는 755,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
- 환금성. 블레스힐 102동은 8세대이며 동일 면적 실거래는 3건 확인됩니다. 최근 거래는 240,000,000원과 250,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박수현은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 286,666,666원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거보다 33.8% 낮아진 흐름이므로 과거 370,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 규모이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층도 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘하락장 속 가격’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 대항력이 없어, 제공된 자료 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 130,340,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 53.2%까지 내려와 가격 격차도 큽니다. 다만 최근 가격 추세가 −33.8%라는 점과 8세대 소규모 다세대라는 특성을 빼면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮아졌지만, 하락 추세와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
