수원지방법원 2024타경89971. 용인시 처인구 김량장동 우원아파트 603호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최창업이며 2022.03.22 매매를 원인으로 2022.04.05 소유권을 취득했고 거래가액은 106,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “7회 유찰되어 싸다”가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하는가입니다.
주순점은 2022.02.21 확정일자를 받고 2022.03.22 전입·점유를 시작했습니다. 반면 말소기준은 2023.04.24 국의 압류입니다. 따라서 원래 구조대로라면 주순점의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 71,050,000원에서 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 명시적인 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경89971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로1424번길 11-5, 5층603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 78.06㎡ · 5층 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.22 매매 · 거래가액 106,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,614,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 끊었다
말소기준권리는 2023.04.24 도봉세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 2024.04.18 계양세무서장 압류와 2024.09.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 주순점의 전입·점유는 2022.03.22로 말소기준보다 앞서므로, 등기 순위만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤이니 끝”이라고 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 주순점 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 106,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.03.22 | 우선변제 확정 2022.02.21 · 배당요구 | 확약 제출 주택도시보증공사 · 2026.06.09 |
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 55.7%
우원 동일면적 78.06㎡의 최근 실거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 122,750,000원보다 최근 12개월 2건 평균 127,500,000원과 최신 거래를 우선해 봅니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 8.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 78.06㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 78.06㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 78.06㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.02 | 78.06㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.06㎡ | 2건 | 127,500,000원 |
현재 최저매각가는 71,050,000원입니다. 확약이 없었다면 보증금 미배당 잔액 인수까지 함께 봐야 하지만, 이 사건은 확약으로 해당 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 71,050,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균 127,500,000원의 55.7%입니다. 최신 거래 2026.02의 120,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 주순점 보증금(우선변제) | 106,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,614,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산상 임차보증금 미배당액은 36,628,900원으로 산출되어 매수인 인수액으로 표시되지만, 이는 확약을 반영하기 전의 권리 계산값입니다. 2026.06.09 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수계산 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 49% | 71,050,000원 | 36,628,900원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 39% | 56,840,000원 | 50,583,120원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 31% | 45,472,000원 | 61,746,496원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 처인구청 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 603호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 8m 내외 도로, 남측으로 폭 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 914.8㎡, 공시지가 1,629,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 우원은 19세대 규모이며 동일면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 주순점의 임차권등기는 2023.12.04 설정돼 있으므로 낙찰 후 확약에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해 보기. 계산상 미배당액 36,628,900원은 존재하지만, 이 사건에서는 확약 때문에 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 구조입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이며 우원 경매 통계의 평균 유찰도 7.0회입니다. 내부 상태·수요·거래 유동성을 현장에서 점검하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 122,750,000원보다 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약으로 인수는 0원”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 106,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 71,050,000원이어서 낙찰 뒤 큰 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에도 36,628,900원의 미배당액이 잡혀 있습니다. 하지만 2026.06.09 확약서가 결정적으로 다릅니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로, 이 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서는 실질취득 71,050,000원을 최근 12개월 실거래 평균 127,500,000원과 비교하는 것이 맞고, 그 비율은 55.7%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮아졌지만 이미 7회 유찰됐고 19세대 소규모 단지라는 점은 별도의 환금성 점검 요소입니다. 이 물건의 판단 포인트는 확약의 효력과 적용 범위를 원본으로 확인한 뒤, 반복 유찰의 원인을 가격 밖에서 확인하는 것입니다.
