153,300,000원
수원지방법원 2025타경51327. 곤지암읍 위너스힐 102동 3층 302호, 전용 53.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2024.05.21. 삼성카드의 가압류 12,624,425원입니다. 그보다 앞선 2018년 농협은행 근저당과 2020년 임의경매개시결정은 2021.01.07. 선행 경매 매각으로 말소됐고, 같은 날 설정된 옹진수산업협동조합 근저당 140,400,000원도 2021.02.05. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
문제는 2021.01.28. 전입·점유를 시작하고 2021.01.26. 확정일자를 받은 강용운의 보증금 210,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.03.09. 마쳐졌고, 전입일이 현재 말소기준인 2024.05.21.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 약 210,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 경충대로543번길 35-1, 위너스힐 102동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.14㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상 4층 중 3층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 위너스힐 102동 · 9세대 · 2018.09.18. |
| 소유자 | 안병한 (2021.01.07. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유·일자 | 보증금 | 권리 배지 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 강용운 주택도시보증공사 양도·승계 | 전유부분 전부 계약 2021.01.21. 확정 2021.01.26. 전입·점유 2021.01.28. 임차권등기 2023.03.09. | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 확약 적용 | 0원* 룰상 59,646,200원 |
실제 임차인은 강용운 1명입니다. 주택도시보증공사는 강용운으로부터 보증금 권리를 양도·승계한 관계이므로, 강용운 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 분석할 임차보증금은 한 번만 반영한 210,000,000원입니다.
* 확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 보증금 미배당액 59,646,200원이 매수인 인수로 산출됩니다. 확약은 강용운 보증금의 양도·승계분에만 적용됩니다. 별도 점유자나 별도의 임차권이 확인될 경우 그 위험은 이 확약으로 해소되지 않습니다.
② 회차별 실질취득 — 확약 전후가 완전히 다르다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나므로, 매수인의 총 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건도 확약을 제외하면 같은 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총액 | 확약 반영 총액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 153,300,000원 | 59,646,200원 | 212,946,200원 | 153,300,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 107,310,000원 | 104,992,340원 | 212,302,340원 | 107,310,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 75,117,000원 | 136,635,106원 | 211,752,106원 | 75,117,000원* |
확약이 없다면 최저가가 153,300,000원에서 75,117,000원까지 내려가도 총 실질취득은 212,946,200원 → 211,752,106원으로 거의 변하지 않습니다. 최저가 하락분만큼 임차보증금 인수가 증가하기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하면 실질 인수액이 0원이므로 각 회차의 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.
③ 실거래 비교 — 확약 반영 시 65.0%, 미반영 시 약 90.2%
위너스힐 102동은 9세대이며, 제공된 유사면적 실거래는 2022.06. 전용 54.11㎡ 2층의 236,000,000원 1건입니다. 본건 전용면적은 53.14㎡로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 한 건이고 거래 시점도 2022.06.이므로 가격 판단에는 보수적인 검증이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06. | 54.11㎡ | 2층 | 236,000,000원 |
| 표본 평균 | 54.11㎡ | 1건 | 236,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액 153,300,000원은 실거래 236,000,000원의 65.0%입니다. 반면 확약이 적용되지 않아 룰상 미배당액 59,646,200원을 인수하면 실질취득은 212,946,200원으로 올라가 실거래의 약 90.2%가 됩니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 확약이 유효할 때만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 강용운 양도 전 · 주택도시보증공사 승계 | 210,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 12,624,425원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 52,748,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 19,468,999원 | 0원 |
| 5. 국민건강보험공단·광주시 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 선순위 임차보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 미배당액은 59,646,200원이지만, 2026.04.22. 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 3층 302호로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니를 갖춘 다세대주택입니다. 방·거실·주방 발코니는 확장형입니다.
- 입지. 경강선 곤지암역 남동측에 위치하며, 주변에는 다세대주택·공장·창고·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측·북측에 중부고속도로 곤지암IC, 지방도 98번, 경강선 곤지암역이 있습니다. 동측 경충대로 인근에는 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 출입문 보안개폐, 승강기, 도시가스설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 434,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 내부 접근이 제한돼 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 유사면적 실거래가 2022.06.의 1건이므로, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 제출된 확약서의 원문, 제출 주체, 사건번호, 대상 호수와 보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 말소 이행 절차 확인. 배당 부족 여부와 무관하게 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 등기말소 이행까지 연결되는지 확인해야 합니다.
- 적용 대상 제한. 확약은 강용운 보증금의 주택도시보증공사 양도·승계분에만 적용됩니다. 현장 점유와 전입세대 열람을 통해 별도 점유자나 임차관계가 없는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 강용운과 주택도시보증공사를 별도의 임차인 또는 별도의 210,000,000원 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부 접근도 제한됐으므로, 현재 점유자와 인도 일정·열쇠 인계 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래가 2022.06.의 1건뿐이므로 236,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대 매물과 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구와 임차권 양도·승계 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확약의 확실성이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰돼 153,300,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 보증금 210,000,000원의 선순위 임차권이 있으므로, 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 212,946,200원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총액은 약 210,000,000원 수준에 고정됩니다.
반전은 주택도시보증공사의 2026.04.22. 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 153,300,000원입니다. 이는 실거래 236,000,000원의 65.0%입니다. 다만 9세대 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 2022.06.의 한 건뿐이므로 환금성과 현재 시세 검증은 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 이행이 확인되면 가격 여유가 있지만, 확인 전에는 59,646,200원의 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.