49,080,000원
수원지방법원 2025타경51518. 성남시 분당구 야탑동 세신옴니코아빌딩 제3층 제301호와 관련된 지분 경매입니다. 감정평가상 현재 기타판매시설(스트라이크존)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 “일괄매각. 지분매각. 현재 ‘스트라이크존’으로 이용중임.”으로 정리돼 있습니다. 감정가는 100,162,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 49,080,000원까지 내려왔습니다.
하지만 숫자만 보고 “반값 물건”으로 이해하면 안 됩니다. 경매개시결정은 갑구 5번·6번·7번 임현주 지분에 대해 내려졌고, 현재 공유지분은 1312.04분의 68.84입니다. 따라서 낙찰자는 301호 전체의 단독 소유권이 아니라 해당 공유지분을 취득하게 됩니다. 상가·판매시설 지분은 단독 사용·처분 문제 때문에 환금성과 관리 난도가 일반적인 단독 소유 물건보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51518 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 367-4 세신옴니코아빌딩 제3층 제301호 · 도로명 경기도 성남시 분당구 야탑로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기타판매시설(스트라이크존) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일자 1994.11.03 |
| 경매대상 지분 | 임현주 지분 1312.04분의 68.84 |
| 감정가 / 최저가 | 100,162,200원 / 49,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 6,056,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 본다
말소기준은 2012.07.17. 서울보증보험주식회사 가압류 7,158,080원입니다. 이후 2014.06.12. 오산시 압류와 2025.02.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2011.05.20. 성남시분당구 압류와 2012.07.09. 오산시 압류입니다. 등기 분석상 두 권리는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은숙 | 세신유니코아빌딩 3층 301호 | 2019.10.17 | 180,000,000원 | 10,000,000원 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장은숙의 전입일은 2019.10.17로 말소기준권리인 2012.07.17보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금 180,000,000원이 현재 최저가 49,080,000원보다 크더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로 실질취득액이 보증금 180,000,000원으로 고정되는 유형은 아닙니다. 배당요구는 2025.05.09 접수됐습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차 최저매각가는 49,080,000원으로 감정가 100,162,200원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 34,356,000원, 네 번째 회차에서는 24,049,200원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 가격 하락을 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 전체 소유권이 아닌 공유지분이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,283,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사동남은행 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 신호제지주식회사 | - | 0원 |
| 4. 갑구 79번 가압류 · 황부웅 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 65,000,000원 | 33,796,560원 |
| 6. 을구 16번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 15,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 24번 근저당권 · 조선출판마케팅주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 25번 근저당권 · 풀무원아이씨주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 34번 근저당권 · 김태웅 | 15,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 126번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,158,080원 | 0원 |
| 11. 을구 37번 근저당권 · 주식회사디앤씨미디어 | 10,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 163번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 6,056,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 202,814,792원 중 47,796,560원이 배당되고, 미배당액은 155,018,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 야탑역 남동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·중소규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 수인분당선 야탑역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 현재 기타판매시설인 ‘스트라이크존’으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 보행자전용도로와 약 10미터 포장도로, 남측 약 28미터, 서측 약 40미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 대로3류·소로1류·소로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상업지역 입지 자체와 별개로 매각대상이 전체 호실이 아닌 공유지분이므로, 처분성과 단독 이용 가능성 측면에서 일반 단독 소유 근린시설보다 제약이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매대상은 임현주 지분 1312.04분의 68.84입니다. 전체 301호 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 선순위 압류 확인. 2011.05.20. 성남시분당구 압류와 2012.07.09. 오산시 압류의 현재 존속 여부·체납액·매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 장은숙은 대항력 없음으로 분류되지만 보증금 180,000,000원·차임 10,000,000원·배당요구 2025.05.09 내역을 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 공유자가 다수 존재하므로 실제 사용·수익·관리 및 향후 지분 정리 가능성을 점검해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 이용 확인. 현재 ‘스트라이크존’으로 이용 중이므로 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 공유지분의 실제 처분가치와 권리 리스크를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건의 가장 큰 착시는 100,162,200원짜리 물건을 49,080,000원에 산다는 숫자입니다. 실제로 낙찰되는 것은 세신옴니코아빌딩 301호 전체가 아니라 임현주 지분 1312.04분의 68.84입니다. 임차인 장은숙은 대항력 없음으로 분류돼 임차보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 유형은 아니지만, 말소기준보다 앞선 압류 2건은 별도의 확인 포인트로 남습니다.
현재 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 등기 분석상 선순위 압류가 존재하므로 원본 확인 전 ‘완전한 인수 0원 물건’으로 단정해서는 안 됩니다. 2회 유찰과 49% 할인은 분명 눈에 띄지만, 공유지분·근린시설·복잡한 권리관계가 함께 있는 만큼 가격은 매력적으로 보이고, 구조는 까다로운 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 지분의 실제 가치와 선순위 권리의 정확한 처리 여부입니다.
