수원지방법원 2025타경51537. 성남시 수정구 고등동 614의 토지와 지상 4층 라오재 건물입니다. 감정평가상 지하 1층과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 각 층별 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용됩니다. 전형적인 단일세대 아파트가 아니라 근린생활시설과 여러 주거 점유관계가 결합된 주상용 물건입니다.
등기상 말소기준은 2020.08.06. 접수된 우리은행 근저당권 288,000,000원입니다. 확인되는 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 오미나는 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 보증금과 점유 부분은 기재돼 있으므로, 이 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리할 수 없습니다. 최저가의 감정가 대비 비율보다 전입세대열람, 사업자등록, 임대차계약 원본 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 614 라오재 · 경기도 성남시 수정구 청계산로4길 21 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 지하 1층·1층 근린생활시설, 2층·3층 다가구주택 각 2가구, 4층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 337.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 오미나 지분 2분의 1 · 장경숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,723,508,958원 / 2,314,519,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 청구금액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 미상 점유는 별도
말소기준권리 이후 설정된 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최소정·윤나경·변녕미의 임차권등기도 말소기준보다 늦으며, 확인된 전입일과 점유개시일 역시 모두 2020.08.06. 이후입니다. 이 세 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 확정 인수 0원과 미상 위험을 분리
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고지해 | 지하층 | 2020.11.03 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 앱스트랙트 | 확인 필요 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오미나 | 라오재 1층 | 미상 | 50,000,000원 월 1,363,636원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김대영 | 확인 필요 | 2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한준희 | 확인 필요 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최소정 | 301호 · 65㎡ 주거·임차권등기 | 2020.08.27 | 472,500,000원 증액 전 450,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 윤나경 | 201호 · 65㎡ 주거·임차권등기 | 2020.10.07 | 483,000,000원 증액 전 460,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 변녕미 | 401호 및 옥탑방 · 126.171㎡ 주거·임차권등기 | 2022.08.31 | 400,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 임차권등기 3건은 말소기준 이후에 전입·점유한 후순위 임차인으로 정리되지만, 실제 배당액은 배당요구 종기, 확정일자, 당해세 및 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,314,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,545,190원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 1,942,800,000원 | 1,942,800,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 김향락 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 채명희 | 60,000,000원 | 30,173,810원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 변녕미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 이만수 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한준희 | 450,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 에프더블유2412유동화전문유한회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 20번 가압류 · 한준희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,078,800,000원 중 예상배당은 2,288,973,810원이며, 미배당은 1,789,826,190원입니다. 신청채권 450,000,000원은 현재 회차 배당추정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 2번 근저당의 변경등기 금액도 원본 채권계산서와 대조해야 합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 성남시 수정구 고등동 왕남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주상용 건물과 근린생활시설이 혼재하고 북측 인근에는 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기, 화재경보장치가 설치돼 있습니다.
- 토지. 337.9㎡의 대지로 주상용 이용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 3,075,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고등)·공공주택지구·과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 주상용 건물로 점유관계와 임대차 수익구조를 함께 인수·관리해야 하므로, 단일 주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오미나 전입일 확인. 1층 점유자의 전입세대열람, 사업자등록, 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 관계인 임대차 검증. 소유자 오미나, 채권자 한준희, 가압류 채권자이자 임차권자인 변녕미의 계약관계와 실제 금전 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 확인. 을구 2번 최초 채권최고액 1,942,800,000원과 변경등기 915,600,000원 중 실제 배당요구채권이 무엇인지 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류등기 이력 9건의 체납 발생일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 범위 실측. 지하층·1층 근린생활시설, 201호·301호·401호 및 옥탑방과 나머지 점유자의 실제 사용 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 현재 최저가 2,314,519,000원에 확정되지 않은 임차보증금, 인도·명도 비용과 주상용 건물의 관리 부담을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 5,000만원”
등기 순서만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당추정상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 결론내리기에는 오미나의 1층 임대차가 남습니다. 보증금 50,000,000원과 월세 1,363,636원은 확인되지만 전입일은 미상이고, 오미나는 등기상 소유자와 동일한 이름입니다.
여기에 임차·점유관계 8건, 세금 압류등기 이력 9건, 우리은행 2번 근저당의 변경금액 불일치, 현재 회차 미배당 1,789,826,190원이 겹칩니다. 감정가 대비 49%는 출발점일 뿐 안전마진의 증거가 아닙니다. 오미나의 대항력과 보증금 지급 사실을 해소하고, 근저당 채권계산서와 세금 우선순위를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰가를 확정할 수 있는 물건입니다.