수원지방법원 2025타경51637. 경기도 광주시 신현동 859-11 한울빌리지이동과 토지 450㎡가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 투룸 2실·원룸 2실, 3층 투룸 2실·원룸 2실, 4층 투룸 1실·원룸 2실로 구성된 총 11실 규모의 다가구주택입니다. 말소기준권리는 2015년 1월 26일 자양2,3동새마을금고의 근저당권 442,000,000원이며, 확인되는 모든 점유자와 임차권자의 전입일은 이보다 늦습니다.
따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도, 확인된 임차관계는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 구조로 분석됩니다. 다만 인수액 0원과 관리 난도 0은 전혀 다른 의미입니다. 11개 호실의 점유 현황, 임차권등기 5건, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 국세 관련 압류를 각각 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 859-11 한울빌리지이동 · 경기도 광주시 상태길 73-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 4층 · 총 11실 · 사용승인일 2014.12.31 |
| 토지 | 대 450㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유정미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,839,825,600원 / 1,287,878,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광진중앙새마을금고(변경 전 자양2,3동새마을금고) / 396,417,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 2015.01.26 자양2,3동새마을금고 근저당권 442,000,000원입니다. 2017년 성남중부새마을금고 근저당권과 2024년 이후 설정된 임차권등기 5건, 경매개시결정 및 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 11명 명도는 별개
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 점유·임차관계는 11명입니다. 모두 전입일이 2015.01.26 말소기준권리보다 늦어 매수인에 대한 대항력은 없습니다. 임차권등기 5건의 최종 기재 보증금을 단순 합산하면 561,000,000원이며, 이들 역시 말소기준 이후에 대항요건을 갖춘 후순위 임차관계입니다.
| 성명 / 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍동현 · 302호 | 2020.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 · 402호 | 2015.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황예나 · 203호 | 2022.05.09 | 2022.06.01 | 미상 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 양유리 · 401호 | 2020.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍덕화 · 201호 | 2022.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤재혁 · 303호 | 2023.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천민영 · 202호 | 2021.12.30 | 2021.12.01 | 65,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 채희진 · 403호 | 2018.03.09 | 2020.02.12 | 140,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 김성화 · 304호 | 2020.07.01 | 2020.05.18 · 2022.06.07 | 120,000,000원 → 126,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 박충열 · 301호 | 2016.06.09 | 2016.06.09 · 2022.06.22 | 120,000,000원 → 125,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 권유리 · 204호 | 2019.03.11 | 2019.03.11 | 100,000,000원 → 105,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
‘후순위 가능’은 확정일자와 배당요구가 확인되는 임차관계에 대한 표시입니다. 실제 배당순위·최우선변제 여부와 금액은 계약서, 주민등록, 점유 현황, 배당요구 종기 및 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,287,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,278,780원 |
| 1. 근저당 · 자양2,3동새마을금고 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 765,599,220원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 성남중부새마을금고 근저당은 등기상 말소 이력과 배당표가 일치하지 않아 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,287,878,000원 | 507,000,000원 | 0원 | 765,599,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 901,514,600원 | 507,000,000원 | 0원 | 383,099,454원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 631,060,220원 | 507,000,000원 | 0원 | 115,349,618원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층, 사용승인일 2014.12.31. 외벽은 석재붙임·드라이비트 등이며 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 450㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 827,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 이용상태. 2층과 3층은 각각 투룸 2실·원룸 2실, 4층은 투룸 1실·원룸 2실로 이용됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단일 아파트 세대가 아니라 11실 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 매수층·대출·임대운영 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 2017년 성남중부새마을금고 근저당권 65,000,000원의 2018년 말소 여부와 예상배당표 반영 사유를 확인하세요.
- 세금 확인. 경기광주세무서장 압류의 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 집행기록에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 11명의 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구와 실제 점유 여부를 호실별로 대조하세요.
- 보증금 미상 호실. 홍동현·김성훈·황예나·양유리·홍덕화·윤재혁의 보증금과 계약 조건을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 11실의 인도 일정과 이사 협의를 개별 진행해야 할 수 있으므로 명도 비용과 기간을 반영하세요.
- 임대수익 검증. 각 호실의 면적, 공실, 월세·보증금, 수선비, 공용비와 주차 여건을 조사해 현재 최저가 1,287,878,000원에 대한 수익성을 계산하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 관련 이용 제한을 관할 기관에 확인하세요.
- 현장 점검. 11개 호실 내부 상태, 누수·결로, 외벽 드라이비트, 도시가스·보일러, 주차장과 진입도로를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 운영은 복잡형”
이 사건은 말소기준권리가 2015.01.26으로 빠르고, 확인된 모든 임차인의 전입일이 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 순위만 놓고 보면 후순위 임차권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 중심은 단순한 인수 여부가 아닙니다. 11실 전체의 점유·임차관계, 임차권등기 5건, 보증금 미상 호실, 국세 관련 압류, 말소된 근저당권이 포함된 예상배당표를 모두 정리해야 합니다. 현재 최저가 1,287,878,000원은 감정가의 70%이지만 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 배당 확인·명도·임대운영 난도는 높은 물건입니다.
