수원지방법원 2025타경51708. 하남시 창우동 부영아파트 101동 15층 1506호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 529,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김동건이고, 2009.06.25 매매로 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2020.12.01 제1,2구잠수기수산업협동조합의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여기서 “등기가 소멸한다”와 “보증금 부담까지 사라진다”는 같은 뜻이 아닙니다. 특히 조명숙 임차권등기는 매각물건명세서에 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 창우동 518 부영아파트 101동 15층 1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 15층 1506호 |
| 소유자 | 김동건 (2009.06.25 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조명숙 / 281,037,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차인 인수 여부
1998년부터 2019년까지 설정됐던 신한은행·우리은행·한국씨티은행·하나은행·대부업체의 근저당권과 관련 질권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.12.01 가압류이며, 2025.03.04 강제경매개시결정과 2024.10.04 조명숙의 주택임차권등기는 등기 자체로는 매각 시 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 서로 다른 위험
| 임차인 | 전입 / 점유 관련일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나윤주 | 2020.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 조명숙 | 점유개시 2020.08.17 주민등록 2021.09.08 확정일자 2020.08.11 | 280,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 有 | 미배당 잔액 인수 |
나윤주는 전입 2020.08.11로 말소기준권리 2020.12.01보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 매수인 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
조명숙은 보증금 280,000,000원, 임대차계약일 2020.07.13, 점유개시일 2020.08.17, 확정일자 2020.08.11, 주민등록일자 2021.09.08로 임차권등기가 되어 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 기재하고 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 한다
현재 회차에서 배당가정 매각대금은 529,000,000원입니다. 제공된 예상배당표에서는 집행비용 7,690,000원을 제외한 521,310,000원이 말소기준 가압류 채권에 배당되고, 경매신청채권자 조명숙에게는 0원이 배당되는 구조입니다.
따라서 매각물건명세서의 인수 문구를 적용하면, 조명숙의 보증금 280,000,000원은 현재 가정에서는 전액 미배당 상태가 됩니다. 이 경우 알려진 실질취득 부담은 529,000,000원 + 280,000,000원 = 809,000,000원입니다. 더 중요한 점은 나윤주의 보증금이 미상이라는 것입니다. 즉 809,000,000원이 상한이 아니라, 확인된 위험만 반영한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,690,000원 |
| 2. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 751,980,424원 | 521,310,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조명숙 | 281,037,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,033,017,584원 중 예상 배당액은 521,310,000원, 미배당액은 511,707,584원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 별도의 임차보증금 인수 문제는 배당표의 단순 “매수인 인수 0원” 표기만으로 소거되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차인 위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 529,000,000원 | 521,310,000원 | 511,707,584원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 423,200,000원 | 416,568,000원 | 616,449,584원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 338,560,000원 | 333,020,160원 | 699,997,424원 | 0원 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 이 사건의 핵심 위험은 자동으로 줄지 않습니다. 조명숙의 보증금 280,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 인수할 수 있고, 나윤주의 보증금은 애초에 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 회차가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창우초등학교 동측 인근으로 아파트·단독주택·학교·근린생활시설·공원 등 주거생활 편의시설이 소재하며, 주거지로서 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(하남검단선역)이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 1506호이며, 개별난방·승강기·소방·지하주차장 시설이 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신장지구) 및 각종 학교환경 보호구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 나윤주 보증금 확인. 전입 2020.08.11이 말소기준 2020.12.01보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 및 인수액을 확정하기 전에는 응찰가 계산을 끝낼 수 없습니다.
- 조명숙 배당·인수 확인. 보증금 280,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지, 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문과 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 조명숙은 임차권자이면서 경매신청채권자입니다. 제공 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차 실체와 채권 관계 확인이 필요합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 20%입니다. 일반적인 10% 전제로 자금 계획을 세우면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 529,000,000원 또는 실질취득 809,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기가 소멸해도 보증금은 남을 수 있다”
이 사건의 핵심은 경매부동산의 표면가격이 아닙니다. 말소기준 가압류 이후의 등기는 매각으로 정리되지만, 조명숙의 임차권은 매각물건명세서에서 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 적시돼 있습니다. 현재 배당가정에서는 조명숙에게 배당되는 금액이 0원이어서, 보증금 280,000,000원을 그대로 인수한다고 보면 알려진 부담만 809,000,000원입니다.
여기에 2020.08.11 전입한 나윤주의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 점은 단순한 서류상의 빈칸이 아니라 추가 인수액 자체가 아직 계산되지 않았다는 뜻입니다. 재매각으로 입찰보증금도 20%이고, 최근 실거래 자료도 없어 가격 안전마진을 확인할 수 없습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 “얼마에 낙찰받을까”보다 “실제로 얼마를 떠안게 되는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
