수원지방법원 2024타경91448. 용인시 처인구 모현읍 동림리 라펠리체 에이동 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 74,431,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 2026.04.22. 확약서의 효력 관계입니다.
조원기는 보증금 170,000,000원으로 2020.11.19. 주민등록, 2020.11.20. 점유개시, 2020.10.23. 확정일자를 갖고 2022.11.25. 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.02.24. 주식회사우리카드 가압류이므로, 조원기의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 위험이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕림로42번길 9-1, 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 장재봉 · 2018.12.12. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 74,431,000원 (5회 유찰 · 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,192,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 제시외 건물 | 벽체이용 샷시조 창고 등 약 9㎡ · 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 뒤에 말소기준 가압류
2018.12.27.과 2020.02.27. 설정된 국민은행 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.02.24. 접수된 주식회사우리카드 가압류 55,037,016원입니다. 그보다 앞선 2022.11.25. 조원기의 주택임차권은 본래 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리이고, 이후 전북은행·케이비국민카드·우리금융캐피탈 가압류 및 2024.10.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 신고
| 구분 | 점유 / 신고 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 조원기 | 주민등록 2020.11.19 · 점유개시 2020.11.20 · 확정일자 2020.10.23 · 임차권등기 2022.11.25 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 시보증 | 조원기 보증금의 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 조원기 보증금에 대한 대위·승계이므로 170,000,000원에 별도의 보증금을 더해 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 74,431,000원으로 감정가 217,000,000원의 34.3%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 59,544,800원(27.44%), 7회 유찰 시 47,635,840원(21.95%)입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
라펠리체(A동)는 총 7세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 5회 유찰 상태이므로, 가격 숫자 자체보다 환금성과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,739,758원 |
| 1. 임차인 조원기 보증금 | 170,000,000원 | 72,691,242원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 55,037,016원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 9,657,575원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,691,666원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 21,724,445원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,192,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조원기 보증금 부족분은 97,308,758원입니다. 다만 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 임차보증금 부족분 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 74,431,000원 | 97,308,758원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 59,544,800원 | 111,927,006원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 47,635,840원 | 123,621,605원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 중요한 이유는 명확합니다. 선순위 임차권만 놓고 보면 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 확약이 없는 인수형 물건이라면 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 확약으로 그 인수 위험이 실질적으로 제거됐다는 점이 판단의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동림2리마을회관 북동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 861,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 샷시조 창고 등 약 9㎡가 존재하며 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 라펠리체(A동)는 7세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타나므로 매도 시 유동성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.04.22. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각절차에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. 조원기와 보증기관 신고를 별도 보증금으로 더하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
- 낮은 최저가만으로 시세 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 가격 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 7세대 규모와 평균 유찰 5.0회라는 환금성 신호를 실제 현장 상태·거래 가능 가격과 함께 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 9㎡ 창고 등이 매각에 포함되므로 현황과 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형 구조였지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 최저가 74,431,000원짜리 다세대라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 조원기 보증금 170,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 있어 원래 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액을 매수인이 떠안는 전형적인 선순위 임차권 사건입니다. 현재 회차 계산만 해도 부족분은 97,308,758원입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 조원기 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 74,431,000원입니다. 다만 5회 유찰·7세대 규모·실거래 비교가격 부재라는 요소 때문에 이 금액을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 시세 확인과 환금성 검증입니다.
