151,900,000원
수원지방법원 2024타경91448. 용인시 처인구 모현읍 동림리 라펠리체 A동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장재봉은 2018.12.12. 매매를 원인으로 2018.12.27. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 국민은행 근저당권은 2020.03.02.과 2020.11.19. 각각 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.24. 우리카드 가압류 55,037,016원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 조원기의 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.17., 확정일자는 2020.10.23., 주민등록일자는 2020.11.19., 점유개시일자는 2020.11.20.이며, 2022.11.25. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕림로42번길 9-1, 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 장재봉 (2018.12.12. 매매, 2018.12.27. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,192,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 제시외 건물 | 벽체이용 샷시조 창고 등 약 9㎡ · 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2023.02.24. 우리카드 가압류입니다. 그 이후 등기된 전북은행·케이비국민카드·우리금융캐피탈의 가압류와 2024.10.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 조원기의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 조원기 | 170,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 중복 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 조원기 권리 승계 | 있음 |
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 151,900,000원으로 감정가 217,000,000원의 70%입니다. 하지만 라펠리체 A동은 총 7세대 규모이고, 확인된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰금액과 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 조원기 보증금 | 170,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 55,037,016원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 9,657,575원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,691,666원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 21,724,445원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 신청채권 | 185,192,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원이 조원기 보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 170,000,000원 중 룰상 미배당액은 21,026,600원이지만, 2026.04.22. 확약서가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동림2리마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측과 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 샷시조 창고 등 약 9㎡가 소재하며 감정평가와 매각 대상에 포함됩니다. 현황·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 다세대주택 부지로, 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 861,100원/㎡입니다.
- 환금성. 2016.11.14. 사용승인된 총 7세대 소규모 다세대입니다. 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%여서, 아파트형 대단지보다 매수층과 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 당사자, 대상 호수, 보증금, 조건과 법원 기록을 직접 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 조원기 1명입니다. 시보증과 주택도시보증공사의 승계 청구를 별도의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 확약 미적용 시나리오. 현재 회차 21,026,600원, 4회 유찰 시 50,981,280원, 5회 유찰 시 74,933,888원의 룰상 인수액을 별도로 검토하세요.
- 현장 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 여부와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 제시외 건물. 약 9㎡ 창고 등이 매각에 포함되므로 현황, 구조, 사용권, 건축물대장과의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 70%만으로 저가라고 단정하지 말고, 인근 유사 다세대의 최신 거래와 임대수요를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약으로 실질 0원*”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 2026.04.22. 제출된 확약서입니다. 확약을 반영하지 않으면 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에도 21,026,600원의 인수가 남고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 반면 확약 내용대로 대항력이 포기되고 임차권등기가 말소되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 최저가 151,900,000원입니다.
다만 권리 위험이 낮아졌다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 이 물건은 3회 유찰된 총 7세대 다세대이며, 현재 가격을 직접 검증할 거래·낙찰 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 권리상 조건부 안전형. 가격은 현장 시세를 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 2026.04.22. 확약서의 유효성, 대상 권리의 일치, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 21,026,600원입니다.