수원지방법원 2024타경91462. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 동양힐타운 다동 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 심재준은 2007년 4월 3일 매매를 원인으로 거래가액 75,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024년 7월 8일 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류이며, 이후 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 임차관계입니다. 박슬비와 택도시의 전입일은 모두 2020년 12월 7일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 박슬비는 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 택도시는 확정일자와 배당요구 사실은 있으나 보증금 규모가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람 모두 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 단계가 아니라 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 위험을 열어 둬야 하는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로117번길 24, 다동 5층 502호 (동양힐타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 48.42㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인일 | 2002.04.25 |
| 소유자 | 심재준 (2007.04.03 매매, 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 3,592,000원 (9회 유찰, 감정가의 4.04%) |
| 신청 청구액 | 14,617,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
과거 신한은행·금일수산업협동조합·중앙농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024년 7월 8일 가압류이며, 2024년 7월 19일 롯데캐피탈 가압류와 2024년 10월 2일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기된 채권 자체는 매수인에게 넘어오지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박슬비 | 2020.12.07 | 확인 필요 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 판단 유보 | 해당 없음 |
| 택도시 | 2020.12.07 | 2020.11.16 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
택도시는 확정일자와 배당요구가 확인되므로 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당으로 전액 회수되는지, 미배당액이 얼마나 남는지를 계산할 수 없습니다. 박슬비 역시 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만 낮다
동양힐타운 다동은 12세대 규모이고, 사용승인일은 2002년 4월 25일입니다. 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가·최저가와 최근 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.0회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최저가가 3,592,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 임차보증금 인수 가능성과 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 고려하면 가격 적정성은 판단 유보가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 464,656원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 13,941,244원 | 3,127,344원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 19,056,414원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 32,997,658원 중 예상배당은 3,127,344원이고, 미배당액은 29,870,314원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도, 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 권리는 별도로 검토해야 하므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전제일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·공장·창고·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 용인경전철 둔전역이 위치하며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 8m, 동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 제한보호구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,094,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 관련 경매 통계가 평균 9회 유찰·매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 박슬비·택도시의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 재산정. 택도시의 확정일자와 배당요구를 기준으로 배당순위·최우선변제 여부·미배당액을 계산해야 합니다.
- 박슬비 권리 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 상한 설정. 낙찰가가 아니라 예상 인수보증금과 명도비용을 합한 금액을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 시세 현장조사. 동일 건물 및 포곡읍 둔전리 인근의 비슷한 면적·연식 다세대 매매가와 임대보증금을 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.06.22 채권자에게 기각결정정본이 도달한 이력이 있으므로 매각 진행 여부와 결정 내용을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
최저가 3,592,000원은 감정가 89,000,000원의 4.04%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인 2명이 있고, 두 사람의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 인수액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
등기부상 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 미배당 임차보증금은 별개의 부담이 될 수 있습니다. 여기에 9회 유찰, 12세대 규모, 실거래 비교 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만 권리와 가격 모두 확정할 수 없는 고위험 물건”입니다. 임차보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 입찰가를 정할 근거 자체가 부족합니다.