수원지방법원 2025타경51859. 포레스트타운 312동 3층 302호, 전용 35.65㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 151,000,000원의 34.3%인 51,793,000원까지 떨어져 매우 낮아 보입니다. 그러나 권리구조를 붙이면 숫자가 완전히 달라집니다. 임차인 고승로는 2023년 4월 17일 점유를 시작하고 2023년 4월 19일 전입했으며, 말소기준권리인 현대카드 가압류의 2024년 8월 14일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
고승로의 보증금은 108,000,000원이고 확정일자는 2023년 3월 24일, 배당요구는 2025년 5월 23일입니다. 현재 최저가 51,793,000원을 전제로 하면 집행비용 1,332,274원을 제외한 50,460,726원이 임차인에게 배당되고, 나머지 57,539,274원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 입찰대금만 51,793,000원이 아니라, 51,793,000원 + 57,539,274원 = 109,332,274원이 현재 회차의 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-11 포레스트타운 312동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.65㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박장호 (2020.12.25 매매 · 거래가액 129,000,000원, 2021.01.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 51,793,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 6,450,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 핵심은 2024.08.14 현대카드 가압류 23,553,037원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류와 신한카드 강제경매개시결정, 2025.05.23의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 해서 고승로의 미회수 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 고승로는 그보다 앞선 2023.04.19 전입과 2023.04.17 점유를 갖추고 있어, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고승로 전유부분 전부 | 전입 2023.04.19 점유 2023.04.17 | 2023.03.24 | 108,000,000원 | 2025.05.23 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 57,539,274원 승계 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 고승로 보증금 대위·승계 | 고승로 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 고승로 보증금 대위·승계 | 중복신고 고승로 보증금과 별도 합산하지 않음 |
실제 임차인은 1명, 고승로입니다. 시보증은 고승로 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 확인되므로 새로운 임차보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 따라서 분석 대상 보증금 총액은 고승로의 108,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 33.4%가 아니라 실질취득 70.5%
포레스트타운 312동 동일면적 35.65㎡의 확인된 거래는 2023.04, 4층, 155,000,000원 1건입니다. 최저매각가 51,793,000원만 비교하면 155,000,000원의 33.4%지만, 이 숫자는 대항력 임차인의 미회수 보증금을 제외한 값이라 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 151,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 51,793,000원 | 3회 유찰 후 입찰 기준금액 |
| 매수인 인수 | 57,539,274원 | 고승로 보증금 미배당분 |
| 현재 실질취득 | 109,332,274원 | 최저가 + 인수액 |
| 동일면적 거래 | 155,000,000원 | 2023.04 · 4층 · 35.65㎡ |
따라서 현재 회차의 실질취득 109,332,274원은 비교거래 155,000,000원의 약 70.5%입니다. 차이는 45,667,726원입니다. 다만 비교 가능한 동일면적 거래가 1건뿐이고 포레스트타운 312동은 7세대 규모이므로, 155,000,000원을 폭넓은 시세로 단정하기보다 제한된 비교표본으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,793,000원 | 57,539,274원 | 109,332,274원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 72,797,492원 | 109,052,592원 |
| 5회 유찰 시 | 25,378,570원 | 83,478,244원 | 108,856,814원 |
표처럼 최저가는 51,793,000원에서 25,378,570원까지 낮아져도, 실질취득은 약 108,856,814원~109,332,274원 범위입니다. 즉 이 사건에서 승부처는 “최저가가 얼마나 더 떨어지는가”보다 보증금 승계까지 합친 총취득액이 시장가격과 맞는가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,274원 |
| 1. 임차인 고승로 보증금 | 108,000,000원 | 50,460,726원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 23,553,037원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,200,013원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 6,450,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 고승로 배당으로 모두 소진됩니다. 고승로의 보증금 미배당액 57,539,274원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 경기도 광주시 신현동 상태마을 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 849,100원/㎡입니다.
- 환금성. 포레스트타운 312동은 7세대이며 준공일은 2013.12.18입니다. 동일면적 확인 거래도 1건이어서 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
- 건물 상태 정보. 기본 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비가 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 계산. 현재 회차는 최저가 51,793,000원이 아니라 인수액 57,539,274원을 합친 109,332,274원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 고승로 보증금 108,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 고승로 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금처럼 더하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 점유·인도 확인. 2025.05.23 임차권등기 이후 현재 실제 점유 상태와 인도 계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 7세대 규모이고 동일면적 확인 거래가 1건입니다. 재매각 시 거래기간과 매수층을 넉넉하게 잡는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있어 실제 인수액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,179만원짜리 물건”이 아니라 “1.09억짜리 승계형 물건”
이 사건의 가장 큰 착시는 51,793,000원이라는 최저가입니다. 고승로는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 실제 임차인이고, 현재 예상배당 후 남는 보증금 57,539,274원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 실질취득은 109,332,274원입니다.
이 금액은 확인된 동일면적 거래 155,000,000원의 약 70.5%로, 최저가 자체의 33.4%보다 훨씬 현실적인 가격지표입니다. 더 유찰되더라도 임차인 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 1.09억원 안팎에서 거의 고정됩니다. 결국 이 물건은 “유찰이 더 되면 더 싸지는 물건”이 아니라, “대항력 보증금 승계를 정확히 가격에 넣어야 하는 물건”입니다. 가격 차이는 검토할 여지가 있지만, 3회 유찰·7세대·거래표본 1건이라는 환금성 제약까지 함께 봐야 합니다.
