수원지방법원 2025타경51859. 광주시 신현동 포레스트타운 312동 3층 302호, 전용 35.65㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박장호는 2020.12.25 매매를 원인으로 2021.01.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 129,000,000원입니다. 이후 현대카드 주식회사와 삼성카드 주식회사의 가압류가 설정됐으며, 신한카드 주식회사가 청구금액 6,450,183원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 등기부에 보이는 오래된 근저당권이 아니라 이미 말소됐는지, 그리고 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있는지입니다. 을구 1번·3번·4번 근저당권은 각각 을구 2번·5번·6번에서 해지 말소됐습니다. 따라서 실제 말소기준은 2024.08.14 현대카드 주식회사 가압류입니다.
임차인 고승로는 2023.04.17 점유를 시작하고 2023.04.19 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 108,000,000원에 확정일자 2023.03.24, 배당요구일 2025.05.23이 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못하므로 낙찰자는 미배당분을 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-11 포레스트타운 312동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 상태길68번길 22-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.65㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 규모 / 사용승인 | 포레스트타운 312동 · 총 7세대 · 2013.12.18 |
| 소유자 | 박장호 (2021.01.20 소유권이전 · 거래가액 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 6,450,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 임차인은 선순위
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고인 | 성격 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고승로 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 점유 2023.04.17 전입 2023.04.19 확정 2023.03.24 | 108,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 고승로 보증금 승계 | 별도 합산 없음 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 고승로 1명입니다. 시보증은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 고승로의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 분석 대상 보증금은 고승로의 108,000,000원 한 건입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 이 사건도 최저가만 보면 회차마다 크게 싸지는 것처럼 보이지만, 매수인이 부담하는 낙찰가 + 임차보증금 미배당액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,700,000원 | 4,579,800원 | 110,279,800원 |
| 2회 유찰 시 | 73,990,000원 | 35,741,820원 | 109,731,820원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 57,539,274원 | 109,332,274원 |
④ 실거래 비교 — 기준은 105,700,000원이 아니라 110,279,800원
포레스트타운 312동 동일 면적 35.65㎡의 확인된 실거래는 2023.04, 4층 155,000,000원 한 건입니다. 현재 회차 실질취득 110,279,800원은 이 거래금액의 71.1%이며 금액 차이는 44,720,200원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 35.65㎡ | 4층 | 155,000,000원 |
| 현재 회차 | 35.65㎡ | 3층 | 실질취득 110,279,800원 |
수치상으로는 실거래 대비 여유가 있습니다. 다만 이 비교는 2023.04의 단일 거래에 의존합니다. 포레스트타운 312동은 총 7세대이고 확인된 동일 면적 거래도 1건이므로, 155,000,000원을 현재의 확정 시세나 즉시 매도가격으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 고승로 보증금 | 108,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 현대카드 주식회사 가압류 | 23,553,037원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 주식회사 가압류 | 9,200,013원 | 0원 |
| 4. 신한카드 주식회사 신청채권 | 6,450,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 4,579,800원 |
예상 매각대금은 집행비용과 고승로의 보증금 배당에 모두 소진됩니다. 후순위 가압류와 신청채권자에게 돌아갈 예상배당은 0원이며, 고승로의 보증금 부족분 4,579,800원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 주위환경. 상태마을 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 서측 약 4~6미터 도로에 접하고, 남서측 하향 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 포레스트타운 312동은 총 7세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2023.04 한 건입니다. 가격 판단과 별도로 매수층의 폭과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 105,700,000원이 아니라 인수액을 더한 110,279,800원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 109,731,820원, 3회 유찰 시 109,332,274원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 임차인 보증금 정산. 고승로의 예상 미배당액 4,579,800원과 실제 배당 결과를 확인하고, 인도 과정에서 지급·정산 순서를 명확히 해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 고승로 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금이나 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.04, 4층, 155,000,000원 한 건입니다. 현장 상태와 현재 매도 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 제한의 적용 범위와 취득 목적별 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일의 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 지배한다”
이 물건의 표면적인 최저가는 105,700,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 더하면 현재 회차 실질취득은 110,279,800원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 73,990,000원이나 51,793,000원으로 내려가더라도 임차인 인수액이 늘어 실질취득은 109,731,820원과 109,332,274원에 머뭅니다.
확인된 실거래 155,000,000원과 비교하면 숫자상 완충 여지는 있습니다. 그러나 그 비교 자료는 2023.04의 단 한 건이고, 건물 규모도 총 7세대입니다. 따라서 결론은 “최저가 68.2%의 저가 물건”이 아니라, “임차인 인수를 반영한 실질취득 71.1%의 권리복합형 다세대주택”입니다. 가격 여유는 보이지만, 임차보증금 정산과 제한적인 거래 표본을 감수할 수 있는 입찰자에게만 맞는 구조입니다.