수원지방법원 2025타경51888. 경기도 하남시 감북동 419-25 일원의 대지·토지와 근린생활시설·다가구주택 등이 결합된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호6 건물은 지하 1층·지상 3층으로 1·2층은 근린생활시설, 3층은 다가구주택 3개호, 지층은 주차장·물탱크실 등으로 이용되고 있습니다. 기호11은 근린생활시설 등으로 현황 공실입니다. 단일 주택 한 채가 아니라 상업·주거·토지가 섞인 복합 자산이고, 실제 점유 명의도 다수여서 권리분석의 핵심은 등기 말소보다 임차인 승계범위입니다.
말소기준권리는 2019.05.13. 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 4,296,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2024.10.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 후순위인 2022.05.04. 채권최고액 600,000,000원 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 담보권이 소멸한다고 해서 임차관계까지 모두 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감북동 419-25 |
| 등기 표시 | 감북동 419-25, 419-6, 419-22, 419-33, 426-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 다가구주택 · 주차장·물탱크실 등 |
| 소유자 | 지영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,639,093,702원 / 4,233,156,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 4,096,329,485원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.13. 강동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인 승계는 별도
2019.05.13. 이전에 설정됐던 하나은행·서부농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 것은 같은 날 새로 설정된 강동농업협동조합 근저당권이며, 2024.10.24. 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전됐습니다. 이후 설정된 600,000,000원 근저당권, 경매개시결정 및 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 인수 230,000,000원 + 미상 위험
임차·점유 신고는 27건입니다. 이 가운데 보증금까지 확인된 선순위 대항력 임차인 4명의 보증금 합계는 230,000,000원입니다. 반면 박정희·지영숙·이재영·송여진·김민준은 말소기준 이전 신고일이 있으나 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. ‘부터’ 명의는 신고일 자체도 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 명의 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주지연 | 외4필지 | 2009.05.07 | 100,000,000원 | 6,050,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 김홍균 | 외 2필지 2층 | 2010.01.27 | 50,000,000원 | 2,970,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 |
| 이현백 | 1층 | 2024.05.02 | 80,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| (주)성보수산 | 1층 | 2023.04.10 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 대한씨엘티 주식회사 | — | 2024.06.07 | 100,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 농업법인 주식회사 배다리 | — | 2021.10.18 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 정유성 | 2층 | 2018.09.12 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 |
| 이희진 | 2층 | 2021.06.10 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다원종합주방 | 지하 | 2016.07.25 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 |
| 박흥순 | 302호 · 주거 | 2020.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 박정희 | — | 2014.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진영 | — | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 황원익 | — | 2024.10.07 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 지영숙 | — | 2005.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 민병화 | 301호 · 주거 | 2021.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 박갑석 | — | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 이재영 | — | 2015.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안형우 | 301호 · 주거 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 김범수 | — | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 김정민 | 301호 · 주거 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 황의솔 | 303호 | 2022.06.03 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 원홍준 | 303호 · 주거 | 2022.06.03 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 송여진 | — | 2013.07.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민준 | — | 2017.07.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정광열 | — | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| (주)바름에프앤비 | 1층 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
따라서 현재 최저가 4,233,156,000원에 알려진 인수액 230,000,000원을 더하면 실질취득의 확인 가능한 최소액은 4,463,156,000원입니다. 다만 보증금이 미상인 대항력 가능 점유 명의까지 포함하면 실제 매수인 부담은 이 금액보다 증가할 수 있습니다. 이 사건에서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 읽어서는 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,233,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,731,560원 |
| 인수 · 주지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김홍균 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유성 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 다원종합주방 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 4,296,000,000원 | 4,188,424,440원 |
| 을구 14번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,896,000,000원 중 4,188,424,440원이 배당되고 미배당은 707,575,560원입니다. 임차인 보증금 230,000,000원은 배당이 아니라 매수인 승계로 별도 부담됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 확인된 매수인 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,233,156,000원 | 707,575,560원 | 230,000,000원 | 4,463,156,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,963,209,200원 | 1,964,822,892원 | 230,000,000원 | 3,193,209,200원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,074,246,439원 | 2,844,896,025원 | 230,000,000원 | 2,304,246,439원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권제1순환고속도로 서하남IC 북서측 인근에 위치하며, 주변은 노변 근린생활시설·주택·창고·제조장 등이 혼재합니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호6은 1·2층 근린생활시설, 3층 다가구주택 3개호, 지층 주차장·물탱크실 등이며 사용승인은 2009.03.02.입니다. 기호11은 근린생활시설 등으로 현황 공실이며 사용승인은 2023.03.06.입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(배다리지구) 등으로 기재돼 있고, 토지 정보상 지목은 대, 이용상황은 상업용, 평지·사다리형·광대로 한면이며 공시지가는 7,378,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 기호9는 지목이 답이나 현황은 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차는 4,233,156,000원이지만 확인된 승계액까지 포함하면 최소 4,463,156,000원입니다.
- 선순위 점유 6건 재확인. 박정희·지영숙·이재영·송여진·김민준 및 ‘부터’ 명의는 보증금 또는 신고일이 미상이라 대항력·승계액을 확정하기 어렵습니다.
- 지영숙 명의 실체 확인. 등기부상 소유자와 동일한 명의가 점유자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외 물건 구분. 지상의 판넬조 창고 약 18㎡, 컨테이너박스 6㎡ 각 1개동 및 리프트는 이동이 용이하다는 이유로 매각 및 평가에서 제외돼 있습니다.
- 복합 점유 명도 검토. 근린생활시설·다가구주택·지하·301호·302호·303호 등 점유부분이 나뉘어 있어 개별 점유자별 인도와 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 배당 감소와 인수는 별개. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 증가하지만 알려진 매수인 인수 230,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 인수액이 먼저다”
이 물건의 감정가는 8,639,093,702원이고 2회 유찰된 현재 최저가는 4,233,156,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 49%까지 내려온 사건이지만, 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 주지연·김홍균·정유성·주식회사 다원종합주방의 보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 실질취득 최소액은 4,463,156,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 명의까지 남아 있습니다.
등기상 후순위 담보권은 정리되지만 점유·임차관계는 복잡합니다. 특히 소유자와 동일한 지영숙 명의, 다수의 보증금 미상 점유자, 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 이용상태, 일괄매각 및 일부 이동식 시설의 매각 제외까지 동시에 확인해야 합니다. 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “최종 승계액이 얼마인지 확정한 뒤 총취득부담으로 판단해야 하는 물건”입니다.
