수원지방법원 2024타경91653. 수원시 권선구 탑동에 위치한 전용 59.96㎡ 다세대주택 지하층 비02호입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,329,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준은 2015.11.17. 설정된 동부화재해상보험주식회사 명의의 62,400,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 디비손해보험주식회사로 상호가 변경되고 한국자산관리공사에 이전됐으며, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
등기부에 남아 있던 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 수차례 현장조사를 했음에도 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수 없음과 실제 점유·명도 부담 없음은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 상탑로39번길 13, 101동 지하층비02호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.96㎡ · 지하1층/지상4층 건물의 지하층 |
| 건물 / 규모 | 알씨조 슬래브지붕 · 외벽 드라이비트 마감 · 총 18세대 · 1996.01.16. 준공 |
| 소유자 | 신정미·신정순·신정임·최위한 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 35,639,157원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 내부구조 확인 불가 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
1996년과 2008년에 설정됐던 한국주택은행·수원지구축산업협동조합· 농업협동조합중앙회 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.11.17. 접수된 채권최고액 62,400,000원의 근저당권이며, 이 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 상속과 증여에 따른 공유자 변경은 현재 소유관계에 관한 기록으로, 매수인이 금전채무를 인수하는 권리는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격 여지는 크지만 시장은 하락 중
동일 전용면적 59.96㎡의 거래자료는 3건입니다. 전체 평균은 88,666,666원이지만, 여기에는 2023.03. 거래가 120,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건의 평균인 73,000,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | -1 | 62,000,000원 |
| 2023.03 | 59.96㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 2건 | 73,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.96㎡ | 3건 | 88,666,666원 |
현재 최저가 35,329,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%입니다. 특히 2026.03.에는 같은 전용면적의 지하층 거래가 62,000,000원에 이뤄졌습니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -39.2%입니다. 즉 가격이 내려온 이유를 단순히 경매 할인만으로 보기는 어렵고, 지역·건물·층별 시장 약세도 함께 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 35,329,000원 | 28,106,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 38,514,845원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,311,210원 | 45,800,392원 | 0원 |
유찰이 늘면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 동부화재해상보험주식회사 | 62,400,000원 | 34,293,078원 |
| 근저당 미배당 | - | 28,106,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권에 배당되며 채권액 전부를 충족하지 못합니다. 다만 근저당권의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근이며, 주위는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 알씨조 슬래브지붕의 지하1층·지상4층 건물이며 외벽은 드라이비트, 창호는 플라스틱창호 마감입니다.
- 도로·토지. 세장형 평지의 다세대주택 건부지로, 북동측 약 10M 아스콘포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,749,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대, 1996.01.16. 준공, 지하층이라는 조건과 최근 거래 추세 -39.2%를 고려하면 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람과 현장 탐문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 내부구조가 확인되지 않았으므로 누수·결로·곰팡이·환기·채광·배수 상태와 실제 이용 형태를 점검해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,666,666원보다 최근 12개월 평균 73,000,000원과 2026.03. 지하층 거래 62,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -39.2%이므로 과거 120,000,000원 거래를 기준으로 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%를 고려해 취득 후 매도 전략과 보유 기간을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 공유자 점유 가능성. 현재 여러 공유자 명의이므로 실제 거주자와 인도 협의 대상자를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 최우선변제 여부를 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 낮은 가격에는 이유가 있다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 35,329,000원은 최근 12개월 평균 73,000,000원의 48.4%로 내려와 가격상 여지가 있습니다.
하지만 대상은 지하층 다세대이며, 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 최근 거래 추세도 -39.2%이고 3회 유찰됐으며 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 검토 가능, 물건 상태와 환금성은 현장 확인 후 결정”입니다. 낮은 최저가 자체보다 지하층 상태·점유관계·재매각 가능성을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
