수원지방법원 2025타경52004. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나130호입니다. 감정평가상 용도는 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점)이고, 현재는 주식회사 모벤티스의 사무실로 이용 중입니다. 소유자 송복현은 2024년 7월 4일 매매를 원인으로 거래가액 833,251,400원에 취득했고, 2024년 7월 8일 검단농업협동조합 명의의 채권최고액 636,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드 가압류, 임의경매개시결정, 한국무역보험공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 기준일도 말소기준권리보다 늦어 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 권리의 구체적인 범위와 존속기간, 사용 제한은 입찰가보다 먼저 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나130호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 제1층 제나130호 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 송복현 (거래가액 833,251,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 590,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 542,743,420원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 금액채권은 소멸, 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2024.07.08 접수된 검단농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 현대카드의 7,439,227원 가압류, 검단농업협동조합의 임의경매개시결정, 한국무역보험공사의 48,828,033원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 신탁과 신탁등기 말소 이력은 현재 소유권이 송복현에게 이전되기 전의 소유권 변동 과정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모벤티스 | 미사강변스카이폴리스 나동 1층 130호 | 2025.03.17 | 10,000,000원 월 700,000원 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 주식회사 모벤티스 1명입니다. 기준일 2025.03.17은 말소기준권리인 2024.07.08 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 대항력에 의해 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 현재 사무실로 점유 중이므로 낙찰 후 인도 협의나 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가만으로 ‘저가’라 할 수 없다
감정가는 844,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 590,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 현금성 실질취득액은 최저가 기준 590,800,000원입니다. 그러나 이 계산에는 매수인이 승계하는 구분지상권의 비금전적 부담이 포함되지 않습니다.
또한 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설·현황 사무실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 임대료, 공실 가능성, 업종 제한, 구분지상권의 내용과 실제 사용수익 범위를 함께 검토해야 합니다. 감정가의 70%라는 숫자가 곧 시세의 70%를 뜻하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 590,800,000원 | 582,492,000원 | 109,775,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 413,560,000원 | 407,024,400원 | 285,242,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 289,492,000원 | 284,639,112원 | 407,628,148원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 590,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,308,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 636,000,000원 | 582,492,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,439,227원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 48,828,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 기준 채권 총액은 692,267,260원, 채권자 예상배당은 582,492,000원, 미배당액은 109,775,260원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 신청채권자의 경매 청구액은 542,743,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 구분지상권은 배당표와 별개로 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사초등학교 북측 근거리의 준주거지역에 위치하며, 주변에는 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 산재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지원시설인 제1종근린생활시설·휴게음식점 용도이며, 현재 상호명 주식회사 모벤티스의 사무실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측은 미사대로, 남서측은 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 제1층 제나130호이며, 사용승인일은 2022.01.28입니다. 급·배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역과 공장설립 관련 제한 등이 적용됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설·현황 사무실이므로 매매가격뿐 아니라 임대수익, 공실, 업종 적합성과 구분지상권의 사용 제한이 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 권리자, 존속기간, 지료, 목적과 사용 범위를 토지 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 모벤티스의 임대차계약서, 사업자등록 현황, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 현재 점유에 따른 명도 절차는 남습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 시세 할인율로 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 지원시설의 매매가와 임대료, 공실 기간을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 적합성. 감정평가상 제1종근린생활시설·휴게음식점이고 현황은 사무실입니다. 계획한 업종의 입점 가능 여부와 관리규약, 인허가 조건을 확인하세요.
- 체납비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비, 당해세 및 최우선변제 가능 항목을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 기일 진행 결과 확인. 매각기일 2026.07.06의 진행 결과와 후속 매각기일 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 인수 0”
이 물건의 금액채권 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 근저당 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 최저가는 감정가 844,000,000원의 70%인 590,800,000원이며, 대항력에 따른 보증금 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 각 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 이는 배당액이나 인수금액 표에 숫자로 나타나지 않더라도 토지와 건물의 이용·처분에 영향을 줄 수 있는 권리입니다. 게다가 본건은 아파트가 아닌 제1종근린생활시설·현황 사무실이므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 수익성을 판단하기 어렵습니다. 임차인 대항력은 해소됐지만, 구분지상권 확인 전에는 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 인수권리의 구체적인 내용을 해석하는 데 있습니다.
