수원지방법원 2025타경52182. 경기도 광주시 목동 449-2의 토지와 공장으로 이용 중인 건물입니다. 토지는 1,526.0㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가 2,325,289,800원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,627,703,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 말소기준권리인 2023.05.04. 도척농업협동조합 근저당권보다 먼저 전입한 조우영과 계영훈이 있어, 두 임차인의 보증금 합계 27,000,000원이 현재 배당구조상 매수인에게 인수됩니다.

따라서 입찰 판단의 출발점은 최저가 1,627,703,000원이 아니라 실질취득 1,654,703,000원입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 이 물건이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 제조업 공장으로 이용 중이고, 일괄매각이면서도 제시외 건물 일부가 매각에서 제외돼 현장 범위 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심

현재 권리분석의 기준점은 2023.05.04. 설정된 도척농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 이후 2023.10.16. 설정된 배병애 근저당권 380,000,000원과 2025.05.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 도척농업협동조합의 근저당권은 2024.12.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 27,000,000원

보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 조우영 보증금 10,000,000원과 계영훈 보증금 17,000,000원을 합한 27,000,000원이 현재 배당계산상 매수인 인수액입니다. 계영훈은 2025.07.18. 배당요구를 했지만, 확정일자가 확인되지 않고 계산상 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 반영돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,627,703,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 근저당권 채권액 1,460,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여가 149,025,970원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 27,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 공장·토지 이용과 규제

• 이용상태. 일련번호 (가), (나)는 모두 공장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 제조업 공장으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물구조. 철골조 샌드위치 판넬지붕 지상1층 건물이며, 외벽은 판넬붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 전기설비를 갖추고 있습니다.
• 입지. 목동마을회관 서측 인근으로 공장·창고·주택·근린생활시설 등이 소재하고, 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 1,526.0㎡ 공장용지, 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 토지 형상은 사다리형·평지, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 공시지가. 617,200원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 조우영 10,000,000원, 계영훈 17,000,000원 — 합계 27,000,000원을 입찰가와 별도로 실질취득에 포함해야 합니다.
• 점유 확인. 계영훈은 나동 점유로 조사됐고 조우영도 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있으므로 실제 점유범위와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 제외. 일괄매각이지만 제시외 건물 중 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-5, 2-10은 매각에서 제외됩니다. 사용·철거·점유 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 공장 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 각종 규제가 있어 현 용도 유지와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실질취득은 1,654,703,000원입니다. 별도 실거래 자료가 없으므로 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 시 배당구조. 3회 유찰 시 채권 미배당 173,259,224원, 4회 유찰 시 431,087,379원으로 계산돼 권리관계 이해가 더 중요해집니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수와 매각범위

이 물건은 감정가 2,325,289,800원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,627,703,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 금액은 대항력 임차인 2명의 보증금 27,000,000원을 더한 1,654,703,000원입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 임차인 보증금은 남습니다.

여기에 제조업 공장이라는 용도, 각종 토지이용 규제, 그리고 제시외 건물 2-1·2-2·2-3·2-4·2-5·2-10의 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “2회 유찰된 70% 물건”이 아니라, 대항력 임차인 인수액과 실제 매각 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 별도 실거래 자료가 없는 만큼 현재 가격이 시세보다 싸다는 결론도 유보하는 것이 맞습니다.