수원지방법원 2025타경52182. 경기도 광주시 목동 449-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,526㎡, 건물은 철골조 샌드위치 판넬지붕 지상 1층 구조이며, 감정평가 당시 일련번호 (가)·(나) 모두 공장으로 이용 중이었습니다. 소유자는 남흥식이고, 농업협동조합자산관리회사가 986,724,793원을 청구해 임의경매를 진행했습니다.
등기부상 현재 말소기준권리는 2023.05.04. 도척농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그보다 앞서 설정됐던 다수의 근저당권은 각 말소등기가 기재되어 있어 현재의 인수권리로 단정해서는 안 됩니다. 반면 조우영과 계영훈의 전입일은 각각 2008.09.24., 2015.07.20.로 말소기준일보다 빠릅니다. 두 임차인의 보증금은 합계 27,000,000원이며, 배당으로 소멸하지 않는 범위는 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목동 449-2 · 경기도 광주시 목동길36번길 42-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 토지 1,526㎡ · 일련번호 (가), (나) 공장 이용 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 구조 | 철골조 샌드위치 판넬지붕 지상 1층 · 판넬붙임·샷시 창호 |
| 소유자 | 남흥식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,313,640,800원 / 1,619,549,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 986,724,793원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제조업 공장 이용 · 제시외 건물 가동·나동 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명
현재 말소기준은 을구 31번 근저당권입니다. 이후 설정된 배병애의 2023.10.16. 근저당권 380,000,000원과 2025.05.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배병애의 2023.12.21. 근저당권 100,000,000원은 2025.12.01. 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 27,000,000원 승계 가능성
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조우영 | 점유 부분 확인 필요 2008.09.24 | 10,000,000원 100,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 계영훈 | 나동 2015.07.20 | 17,000,000원 1,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 배당요구 2025.07.18 | 17,000,000원 인수 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.05.04. 말소기준보다 빠르고, 확정일자에 의한 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 분석돼 보증금 합계 27,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혔습니다. 계영훈은 배당요구를 했지만, 배당요구 자체가 우선변제권을 새로 만드는 것은 아니므로 보증금 승계 위험은 남습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
현재 회차 최저매각가는 1,619,549,000원이지만, 임차보증금 인수액 27,000,000원을 더한 실질취득은 1,646,549,000원입니다. 이는 감정가 2,313,640,800원의 71.2%입니다. 최저가만 사용한 70%가 실제 자금 부담을 완전히 보여주지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 1,619,549,000원 | 27,000,000원 | 1,646,549,000원 | 71.2% |
| 2회 유찰 시 | 1,133,684,300원 | 27,000,000원 | 1,160,684,300원 | 50.2% |
| 3회 유찰 시 | 793,579,010원 | 27,000,000원 | 820,579,010원 | 35.5% |
임차보증금은 낙찰가가 내려가더라도 27,000,000원으로 남기 때문에, 유찰률보다 실질취득비율은 항상 높습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론낼 수 없습니다. 공장 물건은 용도, 인허가, 임차 상태, 제외 건물과 토지사용관계에 따라 실제 거래가가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,619,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,595,490원 |
| 인수 · 조우영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 계영훈 보증금 | 17,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 오포농업협동조합 | 448,000,000원 | 448,000,000원 |
| 을구 2번 · 전평수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 4번 · 브라이언문 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 7번 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 을구 8번 · 중소기업은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 9번 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 60,953,510원 |
| 채권 미배당 합계 | 5,527,800,000원 | 3,926,846,490원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 산출된 보수적 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 27,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동의 목동마을회관 서측 인근이며, 주위에는 공장·창고·주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,526㎡, 공업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 617,200원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골조 샌드위치 판넬지붕 지상 1층 공장으로 기본적인 위생·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물보다 수요층이 제한되는 공장 물건이며, 배출시설 제한과 공장설립 승인 등 용도 적합성 확인이 거래성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 조우영 10,000,000원과 계영훈 17,000,000원의 임대차계약서, 실제 보증금 지급액, 점유 지속 여부와 반환 범위를 확인하세요.
- 점유 위치 대조. 계영훈의 점유 부분인 나동과 매각에서 제외되는 제시외 나동이 같은 건물인지 현장·건축물 배치도·감정평가 도면을 대조하세요.
- 제시외 건물 권리관계. 제외되는 가동·나동의 소유자, 철거 가능성, 토지사용관계 및 법정지상권 성립 가능성을 별도로 검토하세요.
- 말소등기 원본 확인. 과거 근저당권이 매우 많으므로 을구 각 말소번호와 현재 유효한 을구 31번·33번 권리를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 공장 인허가. 계획관리지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역에 맞는 업종과 시설인지, 기존 인허가의 승계가 가능한지 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰가. 입찰가에 임차보증금 27,000,000원과 명도·제외 건물 조사비용을 더해 총투입액을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 최신 변경·정정 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 세 가지
이 물건의 판단 기준은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 첫째, 대항력 임차인 2명의 보증금 27,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 1,646,549,000원입니다. 둘째, 계영훈의 점유 부분인 나동과 매각 제외 제시외 나동의 관계를 명확히 해야 합니다. 셋째, 계획관리지역의 공장이라도 자연보전권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등 중첩 규제를 실제 사용 업종과 맞춰야 합니다.
과거 근저당권 총액이 크다는 이유만으로 이를 모두 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 말소가 완료된 권리는 인수되지 않고, 현재 확인되는 직접적인 인수 위험은 임차보증금 27,000,000원입니다. 다만 제시외 건물과 임차 점유가 겹칠 가능성은 금액만으로 환산하기 어려운 리스크입니다. 권리는 임차인에서, 가격은 실질취득에서, 물건은 매각 제외 범위에서 판단해야 하는 공장형 사건입니다.