수원지방법원 2025타경52187. 경기도 광주시 능평동 엔카운티 103동 1층 101호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민수이며, 2018.04.10 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.07.01 설정된 이효경의 근저당권 135,000,000원입니다. 그 뒤의 백미경 가압류, 서울특별시노원구 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 임차인입니다. 김나은은 2020.05.06 전입해 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지, 최종적으로 매수인이 얼마를 인수하는지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52187 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 194-49 엔카운티 103동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전유부분 면적 | 등기사항증명서 60.02㎡ · 건축물대장 60.3㎡ |
| 소유자 | 김민수 · 2018.04.10 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나은 | 2020.05.06 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 김나은의 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 194,600,000원만을 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 69.5% 할인은 ‘조건부’
엔카운티 103동의 시세 자료에는 전용 60.3㎡, 1층 거래가 2024.03에 280,000,000원으로 1건 확인됩니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균도 280,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 60.3㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 평균 | 60.02㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 194,600,000원은 이 시세의 69.5%입니다. 최저가 자체로는 85,400,000원 낮습니다. 그러나 이는 임차인 인수액을 0원으로 놓았을 때의 단순 비교일 뿐입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 시세 메리트는 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 1. 근저당 · 이효경 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 가압류 · 백미경 | 198,779,160원 | 56,075,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 김나은의 보증금이 확인되지 않은 상태의 배당표입니다. 채권 총액 333,779,160원 중 191,075,600원이 배당되고, 미배당 채권은 142,703,560원입니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 194,600,000원 | 191,075,600원 | 142,703,560원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 200,266,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 240,541,532원 |
유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 194,600,000원에서 136,220,000원, 95,354,000원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당분이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금 확인이 회차 선택보다 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 동측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·공공시설·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 규모. 엔카운티 103동은 8세대이며 준공일은 2016.09.28입니다.
- 공시지가. 804,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나은 보증금 확인. 매각물건명세서 보완자료와 임대차 자료에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용으로 비교. 최저가 194,600,000원만 시세 280,000,000원과 비교하지 말고 미배당 보증금 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 대항력 전제 유지. 전입일 2020.05.06이 말소기준 2021.07.01보다 앞서므로 인수 가능성을 제외한 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항증명서 전유부분 60.02㎡와 건축물대장 60.3㎡의 차이를 원본에서 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 확인된 실거래는 1건이므로 280,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “69.5% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 194,600,000원입니다. 시세 집계의 280,000,000원과 비교하면 69.5% 수준이라 겉으로는 가격 여유가 큽니다. 그러나 김나은의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 이 보증금의 미배당분이 매수인에게 인수된다면 실제 취득비용은 최저가보다 높아집니다.
이 사건의 결론은 ‘가격은 매력적으로 보이지만 권리비용이 아직 확정되지 않았다’입니다. 보증금이 확인되기 전에는 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 다음 회차로 가격이 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 그대로일 수 있습니다. 먼저 김나은의 보증금을 확인한 뒤, 낙찰가 + 미배당 인수액을 280,000,000원과 비교해야 합니다.
