198,800,000원
수원지방법원 2025타경52218. 경기도 광주시 능평동 엔카운티 202동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 김종우가 2021.03.19. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안양지구축산업협동조합 명의로 채권최고액 176,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.05.16. 임의경매개시결정과 2025.06.20. 주식회사뉴엠티 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2025.12.11. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.02.06. 등기에 반영됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다. 따라서 그 근저당권 역시 매각 시 소멸 대상이라는 권리구조는 바뀌지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 194-86 엔카운티 202동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김종우 (2021.03.19. 소유권 취득 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 예정 최저가 | 284,000,000원 / 198,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안양지구축산업협동조합 / 144,470,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 · 2026.07.11 등기 발행일 기준 경과 |
| 단지 정보 | 엔카운티(202동) · 8세대 · 2017.04.04. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.19. 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 주식회사뉴엠티 근저당권은 모두 말소기준일보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 것도 동일 근저당권의 승계이므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리로 바뀌지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당자료 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차인으로 확인된 사람은 장계숙·송경희 2명입니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2021.03.19. 이후입니다. 따라서 전입일을 기준으로 보면 낙찰자에게 대항할 수 없고 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장계숙 | 2021.03.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송경희 | 2024.09.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.06.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 있음 |
③ 가격 구조 — 70%는 최저매각가 비율이다
1회 유찰 뒤 예정 최저매각가는 감정가 284,000,000원의 70%인 198,800,000원입니다. 여기서 70%는 ‘유찰률’이 아니라 감정가 대비 최저매각가 비율입니다. 감정가보다 85,200,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 가격 판단의 기준은 단순합니다. 예정 최저가에 낙찰되면 실질취득액은 198,800,000원이고, 추가 유찰로 139,160,000원 또는 97,412,000원이 적용된다면 해당 금액이 그대로 실질취득액이 됩니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 주변이 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재한 지역이므로 환금성과 개별 호수의 상태를 보수적으로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,583,200원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사뉴엠티 | 66,000,000원 | 18,816,800원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 47,183,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 144,470,740원이며, 실제 배당은 채권계산서·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 어느 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 능평동행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·창고·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 804,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2017.04.04. 준공된 8세대 규모의 소규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
- 표시 확인. 등기상 명칭은 ‘엔카운티’이고 현황조사에서는 ‘NCOUNTY’로 표시돼 있어 현장 동·호수 표기를 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 사건 진행·재매각 확인 체크리스트
- 2026.07.06 결과 확인. 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 다음 기일 지정 여부를 최신 법원 사건내역에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 장계숙·송경희의 보증금, 확정일자, 점유 범위와 송경희의 2025.06.02. 배당요구 내용을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 2명이므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 검토해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 확인되면 근저당권자 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 건물 표시 대조. ‘엔카운티’와 ‘NCOUNTY’ 표기 차이를 현장 외벽, 공동출입구, 건축물대장 및 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 다세대의 실제 매매 가능 가격, 내부 상태, 주차 및 도로 조건을 중심으로 판단해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역을 비롯한 각종 제한이 향후 이용·증개축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 상태와 가격은 확인형”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 전입일상 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 예정 최저가 198,800,000원에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액도 198,800,000원으로 단순합니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 8세대 소규모 다세대이고, 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 2026.07.06 매각기일도 이미 경과했습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 사건 결과와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 최신 매각 결과가 확인되기 전에는 198,800,000원을 진행 중인 최저가로 전제해서는 안 됩니다.
