수원지방법원 2025타경52225. 성남 분당구 이매동 ‘이매촌아파트’ 803동 5층 502호로, 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 5층의 아파트입니다. 현재 소유자는 박태선이고, 등기상 소유권은 2002.02.25 이전됐습니다. 말소기준권리는 2012.09.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 464,400,000원입니다. 이후 2025.05.16 김창기의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준만 보고 “권리가 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 박상복의 전입일이 2002.02.25로 말소기준보다 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자에게 대항력이 있을 가능성은 있으나 확정할 수 없고, 우선변제권 및 미배당 보증금 승계 여부도 함께 미상입니다. 최저가 1,900,000,000원만을 실제 매입원가로 보고 입찰가를 결정하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 이매동 111 이매촌아파트 제803동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 134.91㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박태선 · 2002.02.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,900,000,000원 / 1,900,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김창기 / 488,098,629원 |
| 말소기준권리 | 2012.09.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 464,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 과거 삼성화재해상보험·한미은행·국민은행·송파농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2012.09.21 하나은행 근저당입니다. 이 근저당과 2025.05.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞선 2002.02.25 전입 점유자 박상복입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상복 | 2002.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 표면 가격은 최근 거래보다 낮다
비교 단지는 이매촌(진흥), 총 828세대, 사용승인일은 1993.04.06이며 비교면적은 134.91㎡입니다. 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 10건이고, 최근 12개월 평균은 2,066,500,000원입니다. 최저가 1,900,000,000원은 이 평균의 91.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.91㎡ | 16 | 2,340,000,000원 |
| 2026.03 | 134.91㎡ | 18 | 2,460,000,000원 |
| 2025.10 | 134.91㎡ | 4 | 2,150,000,000원 |
| 2025.09 | 134.91㎡ | 23 | 2,100,000,000원 |
| 2025.09 | 134.91㎡ | 19 | 2,150,000,000원 |
| 2025.09 | 134.91㎡ | 7 | 2,050,000,000원 |
| 2025.06 | 134.91㎡ | 13 | 1,950,000,000원 |
| 2025.05 | 134.91㎡ | 25 | 1,830,000,000원 |
| 2025.04 | 134.91㎡ | 10 | 1,845,000,000원 |
| 2025.04 | 134.91㎡ | 16 | 1,790,000,000원 |
| 2025.02 | 134.91㎡ | 14 | 1,765,000,000원 |
| 2024.11 | 134.91㎡ | 19 | 1,740,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.91㎡ | 10건 | 2,066,500,000원 |
전체 12건 평균은 2,014,166,666원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 2,066,500,000원과 최신 거래 2,340,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +17.9%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 최저가 1,900,000,000원의 표면 가격 자체에는 시장 대비 여지가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 464,400,000원 | 464,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김창기 | 488,098,629원 | 488,098,629원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 926,101,371원 |
위 배당 가정에서는 채권자 청구액 952,498,629원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 926,101,371원으로 계산됩니다. 다만 박상복의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수액 미상은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,900,000,000원 | 952,498,629원 | 926,101,371원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,520,000,000원 | 952,498,629원 | 549,901,371원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,216,000,000원 | 952,498,629원 | 248,941,371원 |
제시된 회차별 배당계산에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권자 청구액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 계산 역시 박상복의 미상 보증금이 별도로 매수인에게 승계되는지 여부를 확정하지 못한 상태입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 그 자체만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 입지. 이매초등학교 남동측에 인접한 이매촌아파트 단지로, 주변에 대규모 아파트단지·상가·근린생활시설·학교·공원 등 주거편의시설이 입지합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로의 노선버스와 수인분당선·경강선 이매역 이용이 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 이매촌(진흥)은 828세대, 1993.04.06 준공이며 동일면적 134.91㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 2,066,500,000원, 최신 거래 2,340,000,000원이며 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +17.9%입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역에 포함되고, 철도 저촉 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상복의 실제 임대차 여부. 임대차계약서, 보증금 수수내역, 점유 경위와 소유자·채무자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 박상복에게 인수되는 미배당 보증금이 확인된다면 최저가에 그 금액을 더해 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 및 박상복의 배당요건에 따라 현재 예상배당은 변동될 수 있습니다.
- 명도 상태 확인. 점유자가 존재하므로 낙찰 뒤 실제 인도·명도 가능성과 협의 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비와 내부 상태, 수리 필요 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 관련 임대차 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 아직 미완성”
이 물건의 표면 가격은 분명 눈에 들어옵니다. 최저가 1,900,000,000원은 최근 12개월 평균 2,066,500,000원의 91.9%이고, 최신 거래는 2,340,000,000원, 최근 거래추세는 +17.9%입니다. 가격 데이터만 놓고 보면 신건 검토가 가능한 위치입니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격보다 먼저 박상복의 지위를 확인하는 데 달려 있습니다. 2002.02.25 전입은 2012.09.21 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 동시에 하나은행 근저당의 채무자와 이름이 같습니다. 실제 임차인인지 관계인 점유인지, 보증금이 있다면 얼마인지, 배당 후 남는 금액이 매수인에게 승계되는지를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 “표면 가격은 검토 가능, 권리 확인 전 입찰은 보류”가 핵심 결론입니다.
