수원지방법원 2025타경52230. 광주시 초월읍 현대밸리타운 103동 3층 301호, 전용 48.55㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “3회 유찰 49%”가 아닙니다. 등기상 김은영의 주택임차권은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.06.07.이고, 말소기준으로 제시된 2025.04.07. 부평구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차보증금 부족분을 매수인이 인수하는 전형적인 선순위 임차권 사건입니다.
현재 회차 매각가 78,400,000원을 가정하면 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 98,411,200원이 남습니다. 확약을 무시하면 매수가와 미배당 인수를 합친 금액은 176,811,200원에 달합니다. 하지만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권 말소 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 103동 3층301호 · 경기도 광주시 초월읍 경수길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.55㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2013.08.28. |
| 소유자 | 조호성 (2022.07.18. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 결론이 바뀐다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.07. 부평구 압류입니다. 김은영의 임대차는 계약 2022.06.03., 전입·점유·확정일자 2022.06.07.이고, 주택임차권등기는 2023.11.09. 이뤄졌습니다. 따라서 확약이 없었다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로서 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.07. | 우선변제 有 확정 2022.06.07. · 배당요구 | HUG 승계 2026.06.09. 확약 | 실질 0원* 산식상 98,411,200원 |
실제 임차인은 김은영 1명입니다. 주택도시보증공사는 비고에서 “주택임차권의 승계인”으로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
* 배당 산식 자체에는 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 98,411,200원이 남지만, 확약에 따라 매수인이 실제 부담하는 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 7,840만원은 낮지만 거래가 너무 오래됐다
현대밸리타운 103동 전용 48.55㎡ 일치 거래는 2건입니다. 평균은 147,500,000원, 최신 거래는 2022.10. 120,000,000원입니다. 현재 최저가 78,400,000원은 제공된 최근 시세지표 평균의 53.2%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 78,400,000원이므로, 형식상 최저가와 실질취득가가 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 48.55㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 48.55㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | 48.55㎡ | 2건 | 147,500,000원 |
특히 전체 평균 147,500,000원은 175,000,000원 거래가 포함된 2건 평균입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래가 오래돼 있으므로, 이 평균만으로 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다. 다만 제공된 지표 범위 안에서는 확약 반영 실질취득 78,400,000원이 최신 거래 120,000,000원과 평균 147,500,000원보다 낮다는 점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 임차보증금 부족분은 98,411,200원입니다. 다만 2026.06.09. 확약으로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주새롬초등학교 동측 인근. 주위에는 다세대주택·아파트·소규모 공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감, 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 7m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 582.0㎡ · 지목 대 · 평지·사다리형 · 계획관리지역. 공시지가 552,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 현대밸리타운 103동은 11세대이고 동일 면적 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 다세대 특성상 아파트보다 가격 검증과 재매각 시 수요 확인을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 임차권, 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 형식상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 부족분은 98,411,200원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 판단이 완전히 달라집니다.
- 시세 재확인. 제공된 동일 면적 거래는 2022.07.과 2022.10. 두 건뿐입니다. 현재 매물·최근 실거래를 별도로 확인해 78,400,000원의 실제 할인 폭을 재검증하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리문제 외에도 물건 상태·접근성·수요·대출 가능성 등을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “7,840만원짜리 집”이 아니라 “확약이 성립해야 7,840만원인 집”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 78,400,000원까지 떨어진 다세대입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 175,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 98,411,200원의 미배당액을 떠안아 총 부담이 176,811,200원에 이르는 구조입니다.
반대로 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권 말소 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 78,400,000원으로 내려옵니다. 제공된 실거래 평균 147,500,000원과 최신 거래 120,000,000원보다 낮아 가격 여지는 분명하지만, 거래가 2건뿐이고 모두 2022년이라는 점, 11세대 소규모 다세대라는 점, 이미 3회 유찰됐다는 점 때문에 과도한 가격 가점은 어렵습니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 유리하되 시세 검증은 필수. 이 사건의 결론입니다.
