수원지방법원 2025타경52230. 광주시 초월읍 지월리 현대밸리타운 103동 301호, 전용 48.55㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권입니다. 김은영은 2022.06.07 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.11.09 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.04.07 압류보다 앞선 임차권이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 160,000,000원에서 집행비용 3,040,000원을 먼저 제외하면 임차보증금에 156,960,000원이 배당되고, 보증금 부족분은 18,040,000원입니다. 통상 구조라면 낙찰가와 부족분을 합친 실질 부담이 178,040,000원이 되어 최저가가 내려가도 총부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 다만 이 사건은 임차권 승계인 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 2026.06.09 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 제103동 제3층 제301호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 경수길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.55㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2013.08.28 |
| 소유자 | 조호성 (2022.07.18 매매, 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (1회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 전유부분 전부 · 주거 실제 임차인 | 전입 2022.06.07 확정 2022.06.07 임차권등기 2023.11.09 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.09 | 실질 0원* 룰상 18,040,000원 |
* 확약이 없다고 가정한 권리 구조상 현재 회차의 미배당 보증금은 18,040,000원입니다. 확약서 제출로 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액도 실거래 평균보다 높다
현대밸리타운 103동 전용 48.55㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최저가는 확약 반영 후 실질취득액과 같은 160,000,000원이며, 실거래 평균 147,500,000원보다 12,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 48.55㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 48.55㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | 48.55㎡ | 2건 | 147,500,000원 |
거래 범위는 120,000,000원~175,000,000원으로 편차가 크고, 평균은 147,500,000원입니다. 현재 실질취득액 160,000,000원은 평균의 108.5%입니다. 확약으로 인수 위험이 제거됐더라도, 현재 회차에서 시세 평균보다 싸게 취득하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제분 김은영 임차권 승계분 | 175,000,000원 | 156,960,000원 |
| 보증금 미배당액 | 18,040,000원 | 매수인 실질 인수 0원* |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당금 156,960,000원과 미배당액 18,040,000원은 하나의 보증금 175,000,000원을 나눈 금액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,040,000원으로 추정된 수치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 100% | 160,000,000원 | 18,040,000원 | 0원* | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 128,000,000원 | 49,592,000원 | 0원* | 128,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 102,400,000원 | 74,833,600원 | 0원* | 102,400,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
- 주위환경. 광주새롬초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·소규모 공장·농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 7m, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.
- 토지. 토지면적 582㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 552,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 103동은 총 11세대이고 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 거래량이 적고 가격 편차가 커 매도 시 가격 협상 폭이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 대상 임차권, 효력 범위와 말소 절차를 매각기록 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김은영 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 175,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 출입 가능 여부와 인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득액은 실거래 평균의 108.5%입니다. 권리 위험 해소와 가격 메리트를 별개의 문제로 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 11세대, 동일 면적 거래 2건이므로 매도기간과 실현 가능한 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역 등 다수 규제구역에 포함되므로 이용·증개축 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·조세채권과 최종 배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차권 때문에 최저가가 내려가도 총부담이 줄지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액만 해도 18,040,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 해소됐습니다.
그 결과 실질취득액은 최저가와 같은 160,000,000원이지만, 이는 실거래 평균 147,500,000원의 108.5%입니다. 단지도 11세대이고 확인된 거래는 2건뿐입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 권리 조건부 합격, 현재 가격 보류. 확약서의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 실거래 평균보다 높은 실질취득액을 감수할 이유가 있는지를 판단하는 것이 핵심입니다.