🏷️ 최저 166,600,000원 📉 감정가의 49% 🏠 최근 거래 425,000,000원 ⚠️ 인수액 미상
166,600,000원
수원지방법원 2025타경52243. 경기도 광주시 능평동 유니빌리지 102동 2층 202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 나윤미는 2018.12.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 352,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 166,600,000원으로 감정가 340,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래가와의 단순 가격차만 보면 매우 크게 벌어져 있지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다.
민흥식은 2019.01.03 전입했고, 말소기준으로 산정된 국민은행 가압류는 2025.03.04입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 낙찰자가 얼마를 추가로 부담하게 될지는 산정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 525-12 유니빌리지 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 63.96㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 나윤미 (2018.12.28 소유권이전 · 거래가액 352,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 166,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 215,672,818원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2025.03.04 국민은행 가압류 10,018,909원으로 산정되어 있습니다. 그 다음 날인 2025.03.05 한국주택금융공사 가압류 82,749,913원과 2025.05.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 민흥식의 전입이 2019.01.03으로 말소기준보다 훨씬 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민흥식 | 2019.01.03 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질취득은 미정
유니빌리지 102동의 면적대가 일치하는 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 2025.02 425,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 425,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 392,333,333원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 13.0% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 63.27㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2021.12 | 63.27㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 63.27㎡ | 4 | 422,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 392,333,333원 |
현재 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균 425,000,000원의 39.2%, 전체 실거래 평균 392,333,333원의 42.5%입니다. 낙찰대금만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 숫자입니다. 민흥식의 보증금이 확인되기 전에는 39.2%를 곧바로 실질적인 할인율로 읽으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,018,909원 | 10,018,909원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 82,749,913원 | 82,749,913원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,698,778원 |
현재 회차 산식에서는 채권 합계 92,768,822원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 70,698,778원으로 계산됩니다. 그러나 민흥식의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 계산상 인수 0원을 확정적인 권리분석 결론으로 사용하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 166,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 116,620,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 81,634,000원 | 13,004,234원 |
낙찰가 자체는 166,600,000원에서 116,620,000원, 81,634,000원으로 내려갈 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당되지 않는다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득액이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 먼저 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평1리마을회관 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 일부 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 555.0㎡, 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 741,700원/㎡입니다.
- 환금성. 유니빌리지 102동은 8세대로 거래 표본이 많지 않고, 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민흥식 보증금 확인. 보증금 액수가 실질취득액을 결정할 수 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 미배당 인수금액을 계산하려면 반드시 필요합니다.
- 말소기준 재대조. 2018.12.28 근저당 설정과 2026.02.06 근저당권 이전 기록이 있으므로 등기사항 원문에서 존속·말소 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 166,600,000원은 최근 시세의 39.2%지만 인수액을 더한 실질취득액은 아직 미정입니다.
- 추가 유찰도 동일. 116,620,000원이나 81,634,000원까지 내려가더라도 대항력 임차 보증금이 크면 실질취득비용 절감폭이 제한될 수 있습니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건이므로 425,000,000원을 단일 절대시세로 보지 말고 개별 호수 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 보증금 확인이 먼저”
감정가 340,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 166,600,000원입니다. 최근 거래 425,000,000원과 비교하면 숫자상으로는 매우 큰 가격 차이가 있습니다. 하지만 민흥식은 2019.01.03 전입해 2025.03.04 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액을 166,600,000원으로 볼 수 없습니다. 여기에 2018.12.28 근저당과 2026.02.06 권리이전의 존속 관계까지 원문 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 가격 데이터는 매력적이지만 권리금액이 확정되지 않은 상태에서는 입찰가를 정할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 임차보증금과 등기 권리관계를 확정하는 것입니다.
