수원지방법원 2025타경52275. 경기도 광주시 신현동 ‘블루하임’ 4층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정권수는 2020.11.27. 매매를 원인으로 거래가액 256,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 같은 금액을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 임차보증금의 인수 여부가 먼저입니다. 윤도이의 임차보증금은 256,000,000원이고 전입·점유개시일은 2020.12.21., 확정일자는 2020.12.04.입니다. 말소기준으로 선언된 2025.02.18. 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
현재 최저가 156,800,000원에서 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 보증금에 배당되고, 나머지 102,195,200원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가와 인수를 합친 실질취득액은 258,995,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총액은 약 256,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 259-27 4층 501호 · 도로명 경기도 광주시 문형산안길 11-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 중 제4층 제501호 |
| 소유자 | 정권수 (2020.11.27. 매매 · 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.02.18. 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 창원지방검찰청검사 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 있다
등기부상 과거 근저당권 두 건은 이미 말소됐습니다. 중원새마을금고의 채권최고액 143,000,000원 근저당권은 2015.06.12. 말소됐고, 우리은행의 채권최고액 169,400,000원 근저당권도 2020.12.23. 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 권리분석의 중심은 2023.01.30. 등기된 윤도이의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.11.26., 확정일자는 2020.12.04., 전입·점유개시는 2020.12.21.로 모두 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤도이 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 256,000,000원 | 2020.12.21. | 2020.12.04. | 2023.01.30. | 대항력 有→포기 우선변제 有 보증공사 승계 인수 0원* |
실제 임차인은 윤도이 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서에서 “양도 전 임차인 윤도이”의 권리를 승계한 주체로 표시되므로, 윤도이의 보증금 256,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 256,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 확약 없이는 유찰돼도 총액이 거의 고정된다
대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약을 빼고 보면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수를 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 규칙상 미배당·인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 156,800,000원 | 102,195,200원 | 258,995,200원 | 156,800,000원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 109,760,000원 | 148,576,640원 | 258,336,640원 | 109,760,000원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 76,832,000원 | 180,950,976원 | 257,782,976원 | 76,832,000원* |
확약이 없다면 세 회차의 실질취득액은 257,782,976원~258,995,200원으로 거의 고정됩니다. 최저가가 156,800,000원에서 76,832,000원으로 낮아져도 경제적 부담이 보증금 수준 아래로 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
반대로 2026.04.22. 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다면, 해당 임차인 인수는 실질 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 다만 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 윤도이 / 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 153,804,800원 |
| 규칙상 미배당 보증금 | - | 102,195,200원 |
| 을구 1번 중원새마을금고 근저당 | 143,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 우리은행 근저당 | 169,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
중원새마을금고 근저당은 2015.06.12., 우리은행 근저당은 2020.12.23. 각각 말소등기가 완료되어 매수인 인수 권리가 아닙니다. 임차보증금 미배당 102,195,200원은 일반 산식상 인수액이지만, 2026.04.22. 확약을 적용하면 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제501호입니다.
- 주위환경. 광주광명초등학교 북동측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 완경사의 사다리형 토지로, 서측이 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 561.0㎡이며 공시지가는 797,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 규모 다세대주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출 문서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미변제 시 임차권등기 말소 문구와 대상 호수를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 배당 종결 후 말소에 필요한 서류·시기·협조 주체를 확인하고, 잔존 등기 상태를 등기부에서 재확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 윤도이와 주택도시보증공사의 256,000,000원은 동일 보증금 권리의 양도 전후 관계이므로 별도로 더하지 않습니다.
- 가격은 현장 검증. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 다세대 매물·거래·임대수요를 조사하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 미납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 용도지역·환경 규제가 이용 및 처분에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격표는 확약서가 바꾼다
확약서를 제외하면 이 물건은 보증금 256,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 인수형 경매입니다. 현재 최저가에서 102,195,200원을 추가로 인수해 실질취득액이 258,995,200원이 되고, 더 유찰돼도 총 부담은 약 256,000,000원 수준에 머뭅니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그 문서가 유효하게 적용되고 이행된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 156,800,000원입니다.
결론은 명확합니다. 권리는 확약서 원문 확인을 조건으로 통과할 수 있지만, 가격은 별도 검증이 필요합니다. 9세대 다세대주택이고 직접 비교할 실거래가 확인되지 않으므로, “감정가의 70%”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
