수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 15층 1508호로, 분류는 근린시설이지만 감정평가상 공장·지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2020.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2020-228호가 붙어 있습니다. 이후 등기된 전세권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 쥴릭파마코리아(주)가 1501호·1505호~1506호·1508호~1511호를 함께 점유하며, 감정평가서도 해당 호실들을 ZUELLIG PHARMA(주)의 지식산업센터 공장으로 조사했습니다. 같은 점유 주체를 기준으로 실제 임차인은 1명이며, 전입일 2021.10.19.은 말소기준일 2020.01.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 사업장 점유가 계속되는 만큼 낙찰 후에는 사업장 인도와 명도 일정을 별도로 협의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층 1508호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 24층 건물 중 15층 · 커튼월·복합판넬 외벽 · 페어글라스창 |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 열람 기준 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액 4,200,000,000원은 현재 최저가를 크게 넘지만, 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하고 낙찰자가 채무를 승계하지 않습니다. 2021.02.01. 설정된 쥴릭파마코리아주식회사 전세권 200,115,000원도 후순위여서 소멸 대상이었으며, 2026.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다.
| 실제 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주) (FRANCK MARC) | 1501호·1505호~1506호·1508호~1511호 / 2,205.1400㎡ | 2021.10.19. | 22,115,000원 | 20,011,500원 | 없음 | 미상 | 아님 |
전입일이 말소기준일보다 늦으므로 임차보증금은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이지만, 대항력이 없으므로 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 95.4%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
시세 조회상 힉스유타워 최근 거래 12건의 평균은 215,708,333원, 최신 거래는 2026.06. 359,000,000원입니다. 최저가 205,800,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 거래 표본 면적이 본건 조회 대상 면적과 맞지 않는다는 문제가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | 20.51㎡~59.90㎡ | 12건 | 215,708,333원 |
조회 대상 면적은 93.84㎡이지만 위 거래는 20.51㎡~59.90㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 특히 소형 20.51㎡ 거래와 59㎡대 거래가 한 평균에 섞여 있어 215,708,333원을 본건의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 평균의 95.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하거나 등급을 올려서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 5,668,474,770원 중 예상배당은 202,118,800원이며, 미배당액은 5,466,355,970원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 5,466,355,970원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 5,527,231,610원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 5,569,844,558원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설과 아파트가 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 시설. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보와 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사 지대 안에 자체 지반을 평탄하게 조성했으며 북측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지 23,485.6㎡, 공업용 이용, 공시지가 2,127,000원/㎡이며 준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 구분상태. 각 호실에는 별도의 출입문과 잠금장치가 있고 도면상 독립 표시가 있습니다. 일부 호실은 벽체 없이 일체로 이용 중이나 도면에 따라 독립 복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 여부는 확인되지 않았으므로 현장 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 현재 거래 표본은 조회 대상 93.84㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·용도·동·층 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유와 명도. 쥴릭파마코리아(주)가 여러 호실을 함께 사업장으로 이용 중입니다. 낙찰 대상 범위와 실제 사용구획, 인도 일정과 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 말소 원본 확인. 200,115,000원 전세권은 2026.03.10. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 용인시·국·국민건강보험공단 압류 가운데 당해세가 있는지 교부청구와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2020-228호가 붙어 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 업종·입주 자격 확인. 기흥힉스 도시첨단산업단지 지식산업센터의 입주 가능 업종과 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·부가세 확인. 사업용 집합건물의 체납 관리비와 거래 과정의 세금·부가세 적용 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교자료 보완이 먼저”
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 전세권·압류·가압류는 소멸합니다. 실제 점유 임차인 1명의 전입도 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 입찰 검토가 가능한 소멸형 물건입니다.
그러나 가격 결론은 다릅니다. 최저가 205,800,000원은 감정가의 49%이고 최근 거래 평균의 95.4%지만, 그 평균은 본건 조회 대상 93.84㎡와 다른 20.51㎡~59.90㎡ 거래를 섞은 값입니다. 근린시설·지식산업센터는 호실 면적과 사용구획, 임대수익, 입주 업종에 따라 가치가 크게 달라지므로 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
권리는 합격, 가격은 보류. 동일 면적 거래와 실제 임대조건을 확보하고, 다수 호실을 함께 사용하는 점유 현황과 국세·지방세 배당 변수를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.