수원지방법원 2025타경52725. 경기 광주시 역동 ‘이편한세상광주역3단지’ 306동 3층 302호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되며, 감정가 676,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 473,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2020년 설정된 현대캐피탈 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당권, 김철용 근저당권, 우리카드 가압류, 광주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

가격 측면은 권리보다 더 강합니다. 동일 단지 84.71~84.98㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 713,250,000원, 최신 거래는 720,000,000원, 실거래 최저도 650,000,000원입니다. 현재 최저가 473,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%로, 제공된 최근 시세 기준에서는 가격 여유가 뚜렷합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

등기상 최초 우리은행 근저당권 261,800,000원은 이미 말소되었고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2020.01.07 현대캐피탈주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당권 377,000,000원, 김철용 근저당권 20,000,000원, 우리카드 가압류 8,216,383원, 광주시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 66.3%

이편한세상광주역3단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 713,250,000원이고, 최신 거래는 2026.07 720,000,000원입니다.

실거래 범위는 650,000,000원~830,000,000원이고 최근 12개월 평균은 713,250,000원입니다. 현재 최저매각가 473,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%이며, 최신 거래 720,000,000원과 최근 실거래 최저 650,000,000원보다도 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 473,200,000원 가정)

채권자 총 청구액은 765,216,383원, 예상 배당액은 466,068,000원, 미배당액은 299,148,383원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 7,132,000원으로 계산되어 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오

추가 유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이 물건은 낙찰가 하락에 따라 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경강선 전철 경기광주역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·저층 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 일반주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 경강선 경기광주역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 규모. 이편한세상광주역3단지는 423세대, 준공일은 2016.10.31이며 대상 면적은 84.9788㎡입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 등 지정이 확인됩니다. 공시지가는 2,272,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 난방·위생 및 급배수·도시가스·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성 참고. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되며 거래가는 650,000,000원~830,000,000원 범위입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 말소기준 재대조. 2020.01.07 현대캐피탈 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
• 가격 기준. 현재 최저가 473,200,000원은 최근 12개월 평균 713,250,000원의 66.3%이며, 최근 실거래 최저 650,000,000원보다도 낮습니다.
• 배당 미달과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액 299,148,383원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제는 입찰자의 자격·이용계획과 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 이미 크게 내려왔다

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2020.01.07 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 감정가 676,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가 473,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 713,250,000원의 66.3%입니다. 최근 실거래 최저 650,000,000원과 최신 거래 720,000,000원보다도 낮아 제공된 가격 자료만 놓고 보면 메리트가 뚜렷합니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 거주인 부재 상태에서 내부 이용상황을 확인했다는 점은 마지막 확인사항으로 남습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 메리트는 높지만, 점유관계 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 유형으로 정리할 수 있습니다.