수원지방법원 2025타경52772. 경기도 광주시 목현동 리치라움 에이동 401호는 다세대주택으로 감정가 3.4억원에서 시작해 2회 유찰 후 1.666억원까지 내려온 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 설정된 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담할 인수 권리는 0원입니다.
다만 아파트와 달리 이 물건은 총 8세대 규모의 다세대입니다. 같은 면적 최근 거래는 2023년 2월 1건 확인되며, 거래가격은 3.89억원입니다. 경매가격은 크게 낮아졌지만, 매도 시점의 수요층과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52772 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 476-1 리치라움 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 |
| 소유자 | 김양지 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 166,600,000원 |
| 신청채권 청구 | 293,344,732원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 보증금·확정일자 확인 자료가 없어 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다. 말소기준권리인 경서농업협동조합 근저당권 이후의 광주은행 가압류, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실거래와 경매가격
리치라움(A동)은 2022년 준공, 총 8세대 규모입니다. 확인된 동일 면적 거래는 51.06㎡, 2023년 2월 4층 거래 389,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 51.06㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 평균 | 51.06㎡ | 1건 | 389,000,000원 |
현재 최저가는 실거래 확인 금액 대비 낮은 수준입니다. 다만 소규모 다세대는 아파트처럼 거래 빈도가 높지 않을 수 있어, 단순 가격 차이보다 실제 매수 수요와 매도 기간을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 근저당권 · 경서농업협동조합 | 358,800,000원 | 163,467,600원 |
| 가압류 · 광주은행 | 33,864,775원 | 0원 |
| 가압류 · 케이비국민카드 | 10,610,665원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 광주시 목현동 목현2통 마을회관 북측 인근으로 다세대, 단독주택, 소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건물. 2022년 준공 철근콘크리트 구조이며 위생·난방·승강기 등 설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상이므로 현황조사와 점유 상태를 직접 확인하세요.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대라 매도 기간과 실수요층 확인이 중요합니다.
- 현장 확인. 옥탑 다락 부분 포함 평가 내용 등 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 후순위 권리 소멸 구조로 권리분석 난도는 낮습니다. 2회 유찰을 거치며 가격은 감정가의 49% 수준까지 내려왔고 인수 부담도 없습니다. 다만 다세대 8세대 규모라는 특성상 아파트와 같은 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 하지만 거래 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
