97,376,000원
수원지방법원 2025타경52793. 하남시 풍산동 두산더프론트미사 10층 더블유1022호, 용도는 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 김도이, 말소기준권리는 2022.11.09 설정된 주식회사국민은행 근저당권 (채권최고액 168,000,000원)입니다. 그 뒤 2025.08.14 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 권리가 아니라 상품의 성격입니다. 감정요항표의 이용상태는 “공장(지식산업센터, 창고, 지원시설 : 기숙사, 근린생활시설)”로 적혀 있고, 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 제공 데이터상 명시 임차인은 0명이지만, 실제 점유·임대차·관리비는 입찰 전에 원본으로 다시 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 599-2 두산더프론트미사 10층 더블유1022호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 감정 이용상태: 공장(지식산업센터, 창고, 지원시설 : 기숙사, 근린생활시설) |
| 소유자 | 김도이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 198,725,400원 / 97,376,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 206,340,984원 |
| 말소기준 | 2022.11.09 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기 흐름은 짧습니다. 2022.07.21 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁 등기가 있었고, 2022.11.09 김도이 앞으로 소유권이전과 신탁등기말소가 진행되었습니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정되었고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.14 임의경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%지만, 시세표가 없다
현재 최저매각가는 97,376,000원으로 감정가 198,725,400원의 49%입니다. 표면상으로는 많이 내려온 가격입니다. 그러나 제공 데이터에는 동일 건물·동일 용도 실거래가가 없으므로, 이 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 비교 기준은 최저가 자체가 아니라 실질취득 97,376,000원과 실제 근린시설 시세입니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 97,376,000원 | 95,223,232원 | 72,776,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,163,200원 | 66,536,262원 | 101,463,738원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,714,240원 | 46,455,384원 | 121,544,616원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,152,768원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 95,223,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,376,000원 가정 시 국민은행 근저당은 전액 배당되지 않고, 미배당 72,776,768원이 발생합니다. 단, 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 소재 “황산사거리” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 지식산업센타, 상업시설, 상업나지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물이며, 외벽은 돌붙임·커튼월 마감 등, 창호는 페어글라스·샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 25m, 남측과 서측으로 약 16m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 여부는 false로 제공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 오인 금지. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 주거용 물건의 환금성 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정요항표는 임대관계 미상입니다. 점유자·보증금·확정일자·사업자등록 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 제공 데이터에 실거래 비교표가 없습니다. 최저가 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터·근린시설 계열 집합건물은 관리비 구조와 체납 여부가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 72,776,768원은 제공 배당표상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 미반영 문구는 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “투자 매력”은 다르다
이 사건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.11.09 국민은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상은 근린시설이고, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 분명한 가격 하락 신호지만, 실거래 시세가 없는 상태에서는 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 임대관계는 확인 후 판단입니다.