수원지방법원 2025타경52823. 성남시 분당구 궁내동의 다세대주택 4층 501호입니다. 대상 면적은 72.28㎡로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·발코니와 옥상층의 다락·욕실·테라스로 구성됩니다. 소유자는 황유진이며, 2019.06.18 매매를 원인으로 2019.07.17 768,000,000원에 소유권을 취득한 내역이 있습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.08.21 접수된 강제경매개시결정입니다. 과거 서대구신용협동조합·주식회사코어파이낸스대부·서일주류판매유한회사·위지예·주식회사구앤리의 근저당권과 가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기 권리보다 2022.10.17 전입한 김훈대의 점유관계입니다. 전입은 현재 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력과 매수인 승계 범위는 반드시 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 궁내동 320-2 궁내동320-2다세대주택주건축물제1동 4층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 궁내로22번길 27-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 72.28㎡ · 4층건 내 4층 501호 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실2 · 드레스룸 · 발코니 · 옥상층(다락·욕실·테라스) |
| 사용승인 | 2019.06.19 |
| 소유자 | 황유진 · 2019.07.17 소유권이전 · 거래가액 768,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 726,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박보준 / 34,219,456원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 확인되지 않았다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김훈대 | 2022.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
현황조사와 매각물건명세서에 김훈대가 확인되고, 감정평가에서도 임대중인 것으로 탐문됐습니다. 전입일은 2022.10.17로 말소기준 2025.08.21보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 낙찰자가 실제로 승계할 금액 역시 현재는 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가부터 비교 거래보다 높다
제공된 실거래 표본은 애스톤펜트하우스의 2022.02 거래 1건입니다. 전용 69.43㎡, 3층이 650,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.02이므로 현재 가격을 정밀하게 대표한다고 단정하기는 어렵지만, 제공된 비교자료 안에서는 이 거래가 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 69.43㎡ | 3 | 650,000,000원 |
현재 최저매각가 726,000,000원은 이 비교 거래의 111.7%입니다. 즉 임차보증금 승계 가능성을 전혀 반영하지 않더라도 신건 최저가 자체가 비교 실거래보다 높습니다. 임차인 승계액이 실제로 확인된다면 실질취득가는 여기서 더 올라갑니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’ 또는 ‘최저가가 시세보다 저렴하다’는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 726,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,660,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 박보준 | 34,219,456원 | 34,219,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 682,120,544원 |
제시된 배당표는 집행비용 9,660,000원, 신청채권자 박보준 34,219,456원, 소유자 잔여 682,120,544원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김훈대의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙하이츠1단지아파트 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대왕판교로가 위치합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 접근도로. 폭 5~6m의 막다른 도로를 통하여 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 소로3류에 접합니다. 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역 등의 제한도 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 626㎡, 공시지가는 2,457,000원/㎡입니다.
- 규모. 애스톤펜트하우스는 총 8세대이며 사용승인일은 2019.06.19입니다.
⑤ 물건 하자·입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 김훈대의 전입일은 2022.10.17입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 승계금액을 확정해야 합니다.
- 옥상층 불법증축. 501호의 옥상층 주거용 경량철골조 30㎡ 불법증축으로 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 대지권 비율 차이. 토지대장상 대지권비율이 79.78/626으로 등기사항전부증명서와 차이가 있으며, 감정은 등기사항증명서를 기준으로 했습니다.
- 옥상 설비 확인. 옥상층에는 수영장·사우나 등이 설치된 것으로 조사되어 있으므로 현황과 위반 부분의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 제공된 최신 실거래는 2022.02의 650,000,000원 1건입니다. 신건 최저가 726,000,000원은 이 금액의 111.7%이므로 추가 시세 확인 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가만 보지 말고, 확인되는 임차보증금 승계액이 있다면 이를 더한 금액을 실제 취득비용으로 비교해야 합니다.
맺으며 — 등기부보다 ‘선순위 점유자·위반건축물·가격’이 승부처
이 물건은 현재 등기부만 보면 기존 근저당권과 가압류·압류가 이미 정리되어 있어 단순해 보입니다. 그러나 현재 말소기준 2025.08.21보다 앞선 2022.10.17 전입의 김훈대가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 726,000,000원은 제공된 최신 실거래 650,000,000원의 111.7%이고, 그마저 실거래 표본은 2022.02의 1건입니다. 여기에 옥상층 30㎡ 불법증축과 토지대장·등기부 대지권 비율 차이까지 있습니다. 등기부는 단순하지만, 실질 인수와 물건 하자·가격은 단순하지 않은 사건입니다. 입찰 전 우선순위는 김훈대의 임대차 원본 확인과 위반건축물 현황 확인입니다.
