수원지방법원 2025타경52840. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 3회 유찰로 낮아진 최저가격이 아니라 2022.01.05 전입·점유한 임차인 박승수입니다. 말소기준권리는 2023.10.18 주식회사 에이드의 가압류인데, 임차인의 전입·점유가 그보다 빠르므로 대항력이 인정된 상태입니다.
박승수의 임차보증금은 260,000,000원, 확정일자는 2021.11.12이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 86,093,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,949,674원을 제외한 84,143,326원이 임차인에게 배당되고, 남는 175,856,674원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 86,093,000원 + 175,856,674원 = 261,949,674원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 260,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 260,613,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 6층 602호 · 사용승인 2019.02.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 분명합니다. 임차인 박승수는 2021.11.12 확정일자, 2022.01.05 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 주식회사 에이드 가압류는 2023.10.18입니다. 이후 2024.01.19 주식회사인천저축은행 가압류, 2025.08.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
을구 1번 주택임차권등기는 2025.11.03 접수됐지만, 그 등기의 기초가 되는 임대차계약일자는 2021.11.09, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.05로 기록되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 260,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승수 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.01.05 | 2021.11.12 | 2025.11.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 175,856,674원 |
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 175,856,674원 | 261,949,674원 |
| 4회 유찰 시 | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 201,219,673원 | 261,484,772원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,569원 | 41,026,229원 | 218,973,771원 | 261,159,340원 |
3회 유찰 후 매각가 86,093,000원이 4회 유찰 시 60,265,099원, 5회 유찰 시 42,185,569원으로 낮아져도 매수인 인수액은 각각 175,856,674원 → 201,219,673원 → 218,973,771원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 261,949,674원 → 261,484,772원 → 261,159,340원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어난다고 취득비용이 같은 비율로 싸지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 임차인 박승수 보증금 | 260,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이드 | 9,315,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박승수 | 260,613,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 175,856,674원은 매수인 인수로 연결됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성남시 중원구 도촌동 도촌중학교 남서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 근린주택, 오피스텔, 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 기준 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 6층 602호이며 사용승인일자는 2019.02.21입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템냉방, 도시가스 개별바닥난방, 승강기, 화재탐지·경보설비, 옥내주차장 자주식 24대·기계식 24대가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 포장도로에 접하며, 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 86,093,000원이 아니라 인수액을 합친 261,949,674원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 박승수의 보증금 260,000,000원 중 현재 회차 미배당 예상액은 175,856,674원입니다.
- 박승수의 관계 확인. 임차권자 박승수와 강제경매 채권자 박승수가 동일하게 기록되어 있어, 관련 관계와 임대차 실체를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 현황과 공부상 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 261,484,772원, 261,159,340원으로 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
맺으며 — “8,609만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 251,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 86,093,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 전혀 다른 가격이 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 박승수의 보증금이 260,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 남는 175,856,674원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 261,949,674원입니다.
4회, 5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득은 계속 260,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 퍼센트까지 떨어졌나”가 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 총 취득부담이 얼마인가입니다. 현재 자료 기준 결론은 최저가 착시가 매우 큰 대항력 인수형 사건입니다.
